轨道交通地铁商业项目策划定位及运营模式.pptVIP

注重宜居生活，实现邻里和谐交往，打造白领社区的社区感和共融性。住宅4.03万㎡一梯两户,板式设计,南北通透,体现宜居感.一梯两户，板式布局，使得整个户型空间能够保证南北通透，并使主要房间朝向山景，体现了宜居户型的设计理念。内城空间个性化立面——通过色彩搭配，光影对比，形成独特的创新立面。对色彩的掌握和运用，加上光影呈现的效果，能够突出建筑物的形体，给人强烈的印象。同时其装饰艺术确保了外檐的整体美学效果，随着光与影的明暗变幻，使得每一个空间内演绎出不同凡响的个性精彩。邻里的时光沿着绿化主轴设置小区散步道，路径会跟随景观的变化产生变化，形成节奏感。园林参与性——打造绿色散步道,形成简洁的园林形式,为白领们提供休闲散步的空间,具有较高的参与性。邻里的时光园林参与性：水系打造无边界泳池，形成异域风情，注重观赏性的同时,较好地提高白领们的参与性。水景结合亲水平台设置园林节点——节点处种植大树，为白领们提供休闲地绿荫，形成聚集地场所。节点处种植大树，结合营销动线，体现整个别墅区的静谧气质。同时也为业主提供聚集地场所。“休闲架空层”——为业主提供休闲地场所。充分利用裙楼屋顶空间，用作立体绿化，体现项目品质，弥补高密度居住产品的劣势。课题6方案的测算——能否实现项目的零成本开发目标？THEIMPLEMENTOFPEOPERTIE分期启动建议：一期：B地块二期：C地块住宅三期：C地块公寓+商业四期：C地块酒店五期：C地块写字楼“零成本运作”关键要素：零成本滚动开发基本模型：

分期自平衡+分期滚动2、各期之间如何维持滚动开发1、一期初始自有资金如何解决零成本运作关键点：依托土地融资或工程垫资等启动项目初始自有资金的筹措满足政策要求实际启动资金普通住宅/保障住房20%工程垫资。。。。土地融资其他30%零成本启动项目原则的确定启动资金最低，通过实施策略实现零成本运作持续滚动开发，准确把握开发各环节的链接及市场兑现积累持有项目经营资金，以短期回现推动长期收入及资产增值回报滚动开发是达成盈利目标的过程策略总体衡量标准静态利润率20%～30%动态内部收益率10%～12%总体可行分期可行滚动开发基本原则1期利润≥2期启动资金2期利润≥3期启动资金分期自平衡分期资金滚动通过定性分析初步制定分析开发方案，并按照以上标准及原则进行经济效益评价！滚动开发实现盈利的关键影响因素及开发思路关键影响因素：物业类型物业规模经营模式开发次序价值增长路线物业回现速度低投入高产出产品启动项目高投入高产出高投入持有项目定性判断基本方案分期地块名称功能定位?建筑面积（平方米）经营模式销售或租赁价格一期A廉租房11.5万保障——B11层小高层3.7万销售10000二期C高层住宅112800销售10000三期C集中商业3.4万持有——商铺1.8万销售20000C酒店式公寓17500销售13000（1200装修）四期C酒店17500持有——五期C写字楼6.5万持有——D?廉租房6.5万————一期基本方案满足自平衡，项目税后利润大于项目总投资注：保障性住房建成后按照建成成本+财务费用返还；增值‘额度控制在20%以下，可以免交土地增值税。序号项目指标单位1本期建筑面积152,000㎡1.1保障性住房115,000㎡1.2小高层37,000㎡2总投资49,965万元3销售收入35,490万元4利润总额72,490万元5税后利润22,290万元6总投资利润率（税前）16,7187总投资利润率（税后）44.61%8财务内部收益率33.46%9财务净现值26.62%万元二期基本方案满足自平衡，项目税后利润大于项目总投资序号项目指标单位1本期建筑面积112,800㎡1.1高层住宅112,800㎡2总投资42,647万元3销售收入112,800万元4利润总额69,025万元5税后利润51,768万元6总投资利润率（税前）161.85%7总投资利润率（税后）121.39%8财务内部收益率125.31%9财务净现值34,054万元一至三期销售类项目的盈余利润总额足以支撑项目后期持有型物业的开发建设开发分期利润额（万元）一期16,718二期51,768三期31,170合计99,656物业名称