旭辉集团研发中心“偷”面积方略浅析课件.pptVIP

“偷”面积方略浅析2023/9/3星期日1

本文纲要：■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例2023/9/3星期日2

一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。2023/9/3星期日3

二、“偷面积”的几种常用方法不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗＄(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)2023/9/3星期日4

8、一楼庭院和楼顶的使用面积9、超高内庭院(增加辅助使用空间)(可变现实用面积)(增加辅助使用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊2023/9/3星期日5

计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑不计面积与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)2023/9/3星期日6

房地产商“偷面积”惯用手法汇总房地产商房地产商“偷面积”“偷面积”小手笔惯用手法大手笔惯用手法层高小于2.2米的地下室两层高错层露台及两层高内高小于高小于高小于2.2米2.2米2.1米的2.1米的的落地的可拆隐藏式落地大凸窗卸凸窗衣柜衣柜高小于和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园阳光房凹大露台2023/9/3星期日7

房地产商“偷面积”惯用手法汇总计一半深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法可变成房间的内阳台深圳地产商“偷面积”大手笔未封闭的阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法面积的”偷”法计一半建筑惯用手法2023/9/3星期日8

三、深圳◎偷面积由来背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳所有开发商赢得市场的利器；2023/9/3星期日9

利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。l缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。2023/9/3星期日10

“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想2023/9/3星期日11

“绿洲丰和”凸窗经典案例2023/9/3星期日12

利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸