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中国城镇住房发展与展望

一城镇住房发展

1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。

（一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制

1住房分配：

1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到948％，成为住房消费的主体。与此同时，80％以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有大幅度提高。

2住房投资和供应：

改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划合理布局综合开发配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系；高收入家庭购买或租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发企业对危旧住房实施成片改造。

3住房市场：

开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形成了新旧住房交易活跃买卖与租赁并举的局面。同时，大力发展并规范房地产中介服务业，加速市场的流通。

4住房金融：

通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元，占全部贷款余额的854％，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额达到987亿元。

5住房管理：

改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化专业化企业经营型的物业管理新体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量维护社区安定起到了积极作用。

总体看，通过深化住房分配投资供应管理体制改革和发育房地产市场体系发展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制正在建立。

（二）城镇住宅建设保持持续增长

图1

1990年，中国城镇住宅竣工面积为173亿平方米；2001年达到575亿平方米（含全部建制镇为725亿平方米），是90年代初期的33倍。1990——2001年，新建住宅46亿平方米，年均住宅竣工面积384亿平方米（约合6千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990年的498亿元增长到2001年的6262亿元，增长约116倍，年均完成投资3145亿元。其中，1998年——2001年，城镇住宅竣工面积216亿平方米，年均竣工面积达到54亿平方米；完成住房投资21万亿元，年均完成投资5265亿元年均增长133％。

图2

随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3％增长到2001年的7％，增长了4个百分点；占固定资产投资的比重由11％增长到17％，增长了6个百分点（见下图）。房地产开发投资占GDP比重由1990年的137％增长到2001年的661％，增长524个百分点；占固定资产投资的比重由561％增长到1705％，增长了1144个百分点。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30％以上，每年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。

图3

（三）城镇居民居住状况得到较大改善

1住房面积较快增长

全国城市人均住房建筑面积由1990年的134平方米提高到2001年底的21平方米，净增76平方米，年均增长069平方米。户均建筑面积达到65平方米，户均住房227间，60％以上的家庭拥有2—3间住房，可以满足基本住房需要。

图4

2新建住房功能较大程度提升

90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量功能质量环境质量和综合配套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。

图5

3个人住房自有率大幅度提高

城镇家庭户中80％拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70％以上的居民家庭拥有了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产1094万元，占家庭资产总额的479％，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。

二城镇住房发展中的主要问题

（一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出

与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3，德国法国的1/2；户均建筑