穗莞深城际望洪站物业开发思路研究.pdfVIP

1O0铁道勘察2013年第3期

文章编号：1672—7479(2013)03—010003

穗莞深城际望洪站物业开发思路研究

徐艳琴

(铁道第四勘察设计院集团有限公司，湖北武汉430063)

TheResearchofPropertyDevelopmentIdeainWanghong

StationintheHuiwanshenInterurbanRailway

XUYanqin

摘要城际轨道交通是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的公共事业，建设和运营期

间资金需求庞大，全部由政府的财政负担已变得越来越不现实。根据国内外成功的经验，在沿线进行物

业开发，是充分发挥城际轨道交通作为骨干交通的作用，扩大客流吸引范围，带动城际轨道交通沿线的

经济快速发展，缓解建设资金困难的有效途径。以穗莞深城际望洪站为例，对城际车站周边半径800m

范围内用地的物业开发思路进行探讨。

关键词城际轨道交通车站物业开发TOD

中图分类号：TU984．191文献标识码：B

穗莞深城际轨道交通是珠三角地区正在建设的城的水网地带，水路运输发达，政府规划目标为：东莞沿

际铁路主轴线之一，在区域中主要承担广州、东莞、惠江产业带重要节点，西北片服务、生产组织管理中心，

州、深圳之间的客流。结合实际情况，本工程的实施面以发展商贸、办公、居住为主，先进制造、特色物流和生

临着巨大的资金挑战，急需寻找新的资金来源。目前态旅游为辅的精致水乡。

广为认可并行之有效的方案为结合车站进行物业开1．2房地产市场分析

发，物业开发的收益用于筹措工程建设资金及维护后望牛墩镇、洪梅镇地处东莞市三线偏远镇区，房地

续运营成本，促进珠三角城际轨道交通的可持续发展。产市场发展属于起步阶段，土地价格偏低，房地产开发

望洪站为穗莞深线、佛莞惠线、市域轨道R1线的项目较少，房价处于价格洼地。经过调查，目前商品住

三线换乘站，是珠三角城际的换乘枢纽。本次研究的宅价格为4500～5500元／m；商铺(优质商铺)价格为

主要内容包括：基础经济研究(车站所在地城镇发展16000～20ooo~／m，价格上升空问较大。在城际站

情况、房地产市场、特色商业等分析)、客流预测、物业选址确定的利好消息催动下，当地房地产市场开始变

开发模式、概念性开发思路等。得活跃，出现多家开发商与政府洽谈购地事宜。预计

在望洪站开通运营之后，将会带动周边土地价值的上

1基础经济研究

涨，周边商品房价格也会受此影响。

1．1城镇发展情况1．3地区特色商业分析

望洪枢纽站位于望牛墩和洪梅两镇的交界处，站望洪站隶属东莞，东莞素以“现代制造业名城”美

点毗邻洪梅大道及西部干线，通过西部干线向东可通誉全球，对外商务活动频繁，餐饮酒店行业蓬勃发展，

往道窖，向西可至麻涌，通过洪梅大道向南可至沙田，下属镇区专业市场发达，各具特色；中心区写字楼市场

向北可至望牛墩，交通便利。望牛墩镇和洪梅镇位于供大于求，发展一直较为平淡，下属的各偏远镇区写字

珠江三角洲中部，东莞市域西北部，属于东莞市域西部楼市场的发展更为冷清。望牛墩镇和洪梅镇以休闲娱