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开发成本核算

第一篇：开发成本核算

一、房地产企业成本核算的对象

但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功

能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配

套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、

别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装

修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以

小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包

标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发

项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和

工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价

哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出

的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有

可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打

折扣。笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是

复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项

目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为

一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作

为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防

设计要求、配套设施的建设都是单独要求的．所以在项目分批分期开

发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反

映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就

是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳

再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不

会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的

项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目

建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照

工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。

二、房地产企业成本归集

与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客

观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前

期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、

财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各

个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成

片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细

时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程

或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容

一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，

同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区

——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立

项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今

后的分步分配计算。合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成

本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大

家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接

用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积

乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚

至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，

这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影

响成本的真实性及合理性的，但对于一个大型综合开发项目来说有些

成本内容未必就合理了，而且这么做也使得成本的二、三级明细核算

失去意义。所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业

的产品的核算方法，比如品种法、分批法甚至是分步法等等确定开发

产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细

费用进行准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客

观地反映企业的经营成果。下面就成本项目一一进行说明。

三、成本项目分配(一)土地成本的分配

土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、

土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中开发产品单一，那就可

以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积

去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发

产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样，

出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让的用途分类计价，将商业

用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成