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房地产项目策划方案

一、立案环境分析和规划设计建议

1.1项目地理分析

该项目位于温宿县新城区东北部，北至人大政协和妇幼保健站之间，东侧角

为敬老院，西与绿化广场隔路相望。西至阿温大道。南至环城南路。沿新建阿温

大道209.5米，沿人大政协后方83.5米，人大政协与妇幼保健站之间建设区域宽

86.2米，东部紧靠居民点水渠156.3米，沿环城南路78.1米，靠敬老院110.3米

及63米。

项目红线图重新测量结果占地面积68.744亩。

1.2项目周边环境分析

2公里范围内涵盖市场、公园、超市、邮局、电信、移动、医院、学校、银

行、车站等生活设施一应俱全；

教育配套有小学、初中、高中；

休闲配套有：青少年活动中心、绿化广场、中心公园等；

1.3区域背景和发展趋势

该区域处于新城区，是温宿县未来经济、政治、文化、商业发展的重点区域。

人口构成以私营业主、企事业单位职工为主，收入水平不是很高。

该区域从生活环境和城市配套方面十分完善，未来几年，在温宿县实施城市

北移战略的影响下，县城北面（新区）获得快速发展，该片区也在县城规划和改

造之列，成为新城区成规模开发的大型居住社区和商业集聚区。

受未来县城发展和北向战略实施的影响，整个城区向西、向北发展的空间较

大，主要为新城区的建设，该区域虽然在城市发展的配套环境方面不如老城区，

但依托该区域完善的未来战略发展方向，阿克苏的必经之地，对当地居民依然拥

有很大的吸引力。

1.4项目规划设计分析和建议

A.商品住宅

占地面积：6048㎡

建筑面积：36288㎡

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建筑高度：18.4m

建筑栋数：4栋（前三栋每栋各7个单元，第四栋3个单元）

单体层数：6层

每单元户数：12户

社区配套：中心花园、停车场、车库、物业管理用房

B．商业综合楼

占地面积：2268㎡

建筑面积：10536㎡

建筑高度：18.4m

建筑栋数：1栋

单体层数：6层（底部两层为商业门面，上面四层为商品住宅。）

每单元住宅户数：8户

C．假日酒店

占地面积：2114㎡

建筑面积：11374㎡

建筑高度：22m

建筑栋数：1栋

单体层数：主楼6层，两侧附楼5层

从经济技术指标和物业配比而言，建议作如下调整：

1）沿街商业开发2层，持认可态度，但一层的面积区分应考虑在40—60

平米，铺面开间规划在4—5米，进深10—12米；二层商业从目标主力店考虑，

建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等公司客户。

2）利用紧邻绿化广场的环境优势，建议在西面入口（温阿大道）规划一主

题会所，该主题会所不但可以为社区居民服务，提升项目形象，同时也可对外经

营，作为商业增加部分获取收益。

1.5项目户型设计、面积配比分析及建议

从我们对温宿县购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在80——110

平米，该部分客户年龄在30—45岁之间，一般有一到两个小孩，多为四口之家，

消费能力比较有限，购房一步到位的心理十分突出。

其次，110平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎，80平米以内的户

型多为收入能力较低或年龄在30岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。

从户型特征而言，三房两厅单卫最受欢迎，其次为两房两厅单卫，两房以下

的户型销售量极低。

综上所述，我们建议：

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1、该项目的主力户型以三房两厅单卫和两房两厅单卫为宜，面积建议在80

—110平米。如此面积倾向主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而

面积只是附带因素，通过对户型的合理规划，80—110平米完全可以规划出十分

优秀的三房两厅单卫和两房两厅单卫。

如此设计是综合考虑当地的收入水平、实用结构、生活习惯、家庭人口等

以上因素，还可利用总价优势作为本案的核心卖点——10万元买三房两厅（90

平米），而竞争对手的三房（110平米）总价多在13万以上，确保项目在未来竞

争激烈和多变的市场环境中立于不败。

房型配比建议