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租赁合同解除中的若干问题|姜强法官

作者：姜强，清华大学法学博士，最高人民法院民一庭

法官作者说租赁合同的特征在于，租赁期间这个时间因素在

合同履行上居于重要地位，租赁合同的总给付内容取决于租

赁期间的长短,亦即，随着租赁期间的推移在当事人之间不断

地产生新的权利义务。[1］“其基本特色系时间因素在债的履

行上居于重要的地位，总给付之内容系于应为给付时间的长

度”。［2]因此,在合同法理论中，租赁合同属于“固有意义

的继续性契约关系”。例如，随着履行期间的经过,会产生租

赁物的维修义务、保养义务，在租赁物为厂房之场合,还可

能会产生消防义务、安全保障义务等等.这些义务在签订合同

之时，当事人往往没有约定或者即使约定也难以确定此类义

务的具体内容,这也成为租赁合同容易产生纠纷的原因之一.

其二，租赁合同因租赁物的不同而呈现出显著的差异。在租

赁物为动产场合,租赁关系相对简单。而在不动产场合，不动

产价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及不动

产所在的土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租

人租赁不动产的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性也相

应增大。其三，我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、

复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、

权利状态、登记模式、使用状况往