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项目概况:4期位于沿世纪路以东七海里以北,与3期七海里统一规划,占地22(15.79+7)亩,14674平方米,由3座17层小高层组成。综合指标:l规划占地面积:10531.98平方米户型配比:l总建筑面积:43180平米面积114111108110113137149套型户数68比例备注A1、DB1、A2B2l住宅:36180平方米l商业面积:2000平米l停车场:5000平米l总户数:300套两室两厅78%653434B131A1l停车位:110个三室两厅一卫三室两厅两卫3411%11%E34C
报告目的清晰竞争策略锁定目标客群统一思路梳理工作
本报告结构第一部分:项目目标设定第二部分:面临大势及竞争环境第三部分:项目核心界定第四部分:营销策略总纲
项目目标:1、价格目标:均价目标4000起,由于本案的所有房型基本上都在100平米以上,总房款基本都在40万元以上。现状:周边项目均价在3600-4000元左右,总价在40万元左右。2、速度目标:总共300套房子,总体目标于一年内全部去化完毕。以3月份为正式销售启动开始,平均每天要至少去化一套。现状:目前淄博市场上在售楼盘的日均去化速度为0.4套/日3、品牌目标做具有影响力的开发企业现状:在当地有较好口碑,但一直属于沉默型企业。
第二部分宏观市场分析与谁竞争竞争范围扫描竞争对手状态
宏观市场分析09年政策解读:以金融政策为主,对市场影响较大:A、08年9月人民银行宣布:2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付比例调整为20%。B、08年10月,住房建设部宣布:2008年11月1日起,契税降低为90平米以下1%,90-144平米1.5%,144平米以上3%。C、放宽二套房政策,模糊界定改善型住房。D、09年5月5日,国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。解读:09年国家通过各项金融政策的调整刺激楼市的需求。
未来市场发展分析:1、土地开发速度加快——2008年1月7日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。2、保障房建设力度加大——在“国十一条”及“国四条”中明确提出,要加快推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。预计今年将有600万套左右这类的房子开工建设。3、控制土地市场信贷风险——09年12月17日,国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。4、抑制投机、房价过快上涨——2009年12月9日,国务院常务会议决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。解读:2010年国家则会采取“有保有压”的政策。一方面,由于经济复苏的根基并不稳固,国家依然希望今年房地产业在扩内需中发挥重要作用;另一方面,针对投资投机风潮过盛现象,国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。
2010年房地产宏观调控的变化将会由“金融政策调控”转换为“供应政策调控”
竞争范围扫描西至世纪路,东至西五路,北至鲁泰大道,南至华光路为本案的主要竞争区域。
09年板块内市场存量情况及2010年放量情况项目名称黄金国际09年存量(万㎡)10年放量(万㎡)合计(万㎡)104757江南豪庭3期中润华侨城民泰兴业家园名尚城市广场合计28100.050.13.0633.056.131.06628板块内各项目09年的存量以及10年的预计放量会给本案的销售带来很大的客户分流,由于各项目同质化较为明显,放大本案与竞品项目的区分点是使项目脱颖而出的关键。
09年市场去化速度项目名称黄金国际09年月均去化(套润华侨城民泰兴业家园名尚城市广场09年各项目的月去化速度较为平均,只有黄金国际比较突出。
市场小结:A、放量集中,未来项目面临客户竞争争夺,凸显差异及提升产品附加值是取胜关键B、集中放量会提高区域的受关注程度,可利用引导旗、大幅楼体广告、工地围挡等吸引客户目光。
竞争对手状态关键竞争对手锁定原则l产品类似(区位、主力户型、建筑形态)l产品定位类似l入市时间相近l客户定位类似l总价或单价接近
总建(万㎡)主要产品项目名称黄金国际价格社区景观入市时间09年5月F区精装修起价5000毛坯均层9洞高尔夫练习场未定(预计10年6月左
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