怡海世家四期—七海里全程推广思路课件.pptVIP

项目概况：4期位于沿世纪路以东七海里以北，与3期七海里统一规划，占地22（15.79+7）亩，14674平方米，由3座17层小高层组成。综合指标：l规划占地面积：10531.98平方米户型配比：l总建筑面积：43180平米面积114111108110113137149套型户数68比例备注A1、DB1、A2B2l住宅:36180平方米l商业面积:2000平米l停车场：5000平米l总户数：300套两室两厅78%653434B131A1l停车位：110个三室两厅一卫三室两厅两卫3411%11%E34C

报告目的清晰竞争策略锁定目标客群统一思路梳理工作

本报告结构第一部分：项目目标设定第二部分：面临大势及竞争环境第三部分：项目核心界定第四部分：营销策略总纲

项目目标：1、价格目标：均价目标4000起，由于本案的所有房型基本上都在100平米以上，总房款基本都在40万元以上。现状：周边项目均价在3600-4000元左右，总价在40万元左右。2、速度目标：总共300套房子，总体目标于一年内全部去化完毕。以3月份为正式销售启动开始，平均每天要至少去化一套。现状：目前淄博市场上在售楼盘的日均去化速度为0.4套/日3、品牌目标做具有影响力的开发企业现状：在当地有较好口碑，但一直属于沉默型企业。

第二部分宏观市场分析与谁竞争竞争范围扫描竞争对手状态

宏观市场分析09年政策解读：以金融政策为主，对市场影响较大：A、08年9月人民银行宣布：2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。B、08年10月，住房建设部宣布：2008年11月1日起，契税降低为90平米以下1%，90-144平米1.5%，144平米以上3%。C、放宽二套房政策，模糊界定改善型住房。D、09年5月5日，国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。解读：09年国家通过各项金融政策的调整刺激楼市的需求。

未来市场发展分析：1、土地开发速度加快——2008年1月7日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。2、保障房建设力度加大——在“国十一条”及“国四条”中明确提出，要加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。预计今年将有600万套左右这类的房子开工建设。3、控制土地市场信贷风险——09年12月17日，国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。4、抑制投机、房价过快上涨——2009年12月9日，国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。解读：2010年国家则会采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望今年房地产业在扩内需中发挥重要作用；另一方面，针对投资投机风潮过盛现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。

2010年房地产宏观调控的变化将会由“金融政策调控”转换为“供应政策调控”

竞争范围扫描西至世纪路，东至西五路，北至鲁泰大道，南至华光路为本案的主要竞争区域。

09年板块内市场存量情况及2010年放量情况项目名称黄金国际09年存量（万㎡）10年放量（万㎡）合计（万㎡）104757江南豪庭3期中润华侨城民泰兴业家园名尚城市广场合计28100.050.13.0633.056.131.06628板块内各项目09年的存量以及10年的预计放量会给本案的销售带来很大的客户分流，由于各项目同质化较为明显，放大本案与竞品项目的区分点是使项目脱颖而出的关键。

09年市场去化速度项目名称黄金国际09年月均去化（套润华侨城民泰兴业家园名尚城市广场09年各项目的月去化速度较为平均，只有黄金国际比较突出。

市场小结：A、放量集中，未来项目面临客户竞争争夺，凸显差异及提升产品附加值是取胜关键B、集中放量会提高区域的受关注程度，可利用引导旗、大幅楼体广告、工地围挡等吸引客户目光。

竞争对手状态关键竞争对手锁定原则l产品类似（区位、主力户型、建筑形态）l产品定位类似l入市时间相近l客户定位类似l总价或单价接近

总建（万㎡）主要产品项目名称黄金国际价格社区景观入市时间09年5月F区精装修起价5000毛坯均层9洞高尔夫练习场未定（预计10年6月左