二手房供给需求分析1.ppt

SupplyDemandOfSecond-handHouse我国一线城市二手房供给需求分析

二手房市场现状各影响因素供求分析21CONTENTS

二手房市场现状1Chapter

二手房市场现状二手房价涨幅下跌，房价根本持平2017年11月18日，国家统计局发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，70个大中城市中一线城市二手房价格持平；二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。初步测算，10月份，一线城市二手住宅价格环比根本持平。二线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。据测算，一线城市二手住宅价格同比涨幅连续13个月回落，10月份比9月份分别回落0.7个百分点。二线城市二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落，10月份比9月份回落0.7个百分点。三线城市二手住宅价格同比涨幅连续3个月回落，10月份比9月份分别回落0.3个百分点。

各影响因素供求分析2Chapter

影响二手房市场价格的主要因素国家政策房屋租赁租金人口数量周边配套设施房地产开发商二手房市场价格15432

国家政策1Factor

限购政策变严〔以上海为例〕2010国十一条上最严厉调控政策，第三套停贷2013年新国八条二套首付60％，利率1.1倍，限购政策正式实施房产税试点2016年出台沪九条，暂停本市已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭购房且购房与社保挂钩2017年商住两用房停售，政策公布期间对已售未交付入住的住房从严整改且以后商用房不得用于居住性质

贷款优惠政策紧缩2011年首套房贷可享受7折基准利率优惠2015年各各银行房贷执行稍有差异，但人民银行要求不得低于7折2016年折扣最低的汇丰银行在北上广实行的是8.2折2017年北京统一利率标准后，很多城市普遍最低可享受9折优惠2018年初，目前很多银行最低只能9.5折

POQS1P1Q2Q1假设供给曲线不变，限购政策和紧缩的贷款优惠政策直接抑制了需求，需求曲线由D1移向D2，引起价格下跌。P2E1E2D1D2

人口数量2Factor

人口增长以上海07-15年的数据为例。根据国家统计局研究机构发布的《全国10大都市区人口与房价报告》显示，从2007-2015年10大都市区二手房交易价格涨幅看，八年左右的时间，上海都市区房价涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过2倍。而上海的人口从2007年的2063.59万，到2015年的2415.27万，人口增长351万，增长17.04%。随着各地人口涌入，以及二胎政策的放宽，居民对二手房的需求与日俱增。但是由于当前国际市场房地产萎靡，二手房市场也有衰退的迹象。每年会有大量的居民无法买到适宜的二手房。供求关系的差异必然导致房价的上升。

PQD0D1S0S1E1E2Q1Q2P1P2根据上例，当人们对二手房的需求增加时，二手房的供给必然增加。但供给增加的幅度小于需求增加的幅度，导致供不应求，房价必然上升。

房地产开发商3Factor

据统计，1998年至2016年，我国房地产企业数量增长了3.89倍，这也间接影响了二手房市场的供给数量。

D1PQE1S10S2E2D2E3假设需求不变，房地产供给商增加导致供给曲线右移，均衡价格下降，由E1变为E2。随着均衡价格的下降，一些租房或者不考虑买房的人走入房地产市场，需求增加，使得均衡价格由E2上升为E3。

周边配套设施4Factor

二手房价格系数图表变量包括同等条件下二手房样本价格系数与城市CBD的步行距离以及与最近地铁站步行距离，主要结论如下：房屋的价格与距离中心CBD的距离成反比，说明房屋价格的整体趋势为距离中心CBD越远，房屋的价格就越低。随着地铁站步行距离的增加，轨道交通对房屋价格的影响整体趋势是减弱的，同等条件下，地铁站步行距离1000米内的价格系数为1.2，而1000-2000米为1，减少20%，2000米以上为0.9。

QPS0S1DD01PSDQQQQ01Q01PPPP1010EEEE1010随着配套较好的地块不断减少，房屋的供给量随之减少，导致房屋价格的不断上升。随着配套较好的地区给人们带来的生活便利，对此类房屋的需求量不断增加，导致房屋的价格上升。

房屋租赁租金5Factor

国家统计局2017年10月份发布发布数据显示：居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.5%，建房及装修材料上涨1.5%，水、电、煤价格上涨0.6%。值得一提的是，住房租金价格已连涨46个月，甚至超过了房价上涨的