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天津房地产政策研究报告

随着近期经济和楼市放缓，当前的首要任务是该全力拼经济，把发展放在首

要任务，发展的目的是什么，就是解决就业和收入，这是最朴素的，这是根本，

房地产作为国名经济的第一大支柱产业，担当着促进经济复苏，促进消费和就业

的重要责任。

一、当前经济、政策、市场环境：当前经济下行承压，就业、消费低迷，房地产

投资、销售降幅明显，此前的政策已不适应当前的市场环境，稳楼市有助于稳经

济、稳就业、防风险。

当前的经济环境：疫情结束以后，当前经济环境较为严峻，下行承压明显，

就业、消费、投资等方面的形势都不容乐观，就数据方面来看，2022年，1.2736

亿人在线上求职，被称为最“难求职季”，2023年，求职招聘平台MAU（日活跃

用户）在2023年3月达到近一年来的峰值1.38亿，较去年同期增长8.7%。另

外，企业投资回报低，扩张信心不足，盈利萎缩导致企业倾向于降低成本，进一

步加剧员工失业恐慌，消费意愿持续降低，导致内需萎靡。在去全球化的背景下，

外贸同样承压。那么现在面临的主要问题体现在大基建对经济的提升逐渐衰弱；

房地产经济放缓；出口和外商投资由盛转衰；由房地产衍生的金融系统、政府债

务系统的风险。

房地产政策环境：我们从全国层面看这波楼市政策出台的大背景，2016年

中央经济工作会议提出的“房住不炒”其深层次的目的是促使房地产去金融化，遏

制房价过快上涨形成的房地产泡沫，促进房地产行业软着陆。2020年8月中国

住房和城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,并宣布形成重点房地

产企业资金监测和融资管理规则，自此房地产调控加入三线四档“”管理。2020年

8月，住建部、人民银行在京召开房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制

房地产企业有息债务的增长，设置三道红线“”。2020年下半年开始，调控政策更

侧重房企融资监管，从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面，收紧融资渠

道，三道红线“”、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策，对房企融资

环境有重要影响。

房地产市场环境：国家统计局发布2022年1-12月份房地产开发投资和销

售数据。统计数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年

下降10.0%。从数据上看，全国房地产开发投资同比降幅继续扩大，已达到两位

数。而交易数据也在2022年出现明显的拐点，全年商品房销售额13.33万亿元，

同比下降26.7%。

今年以来由其进入二季度后，全国经济数据大幅回落，公布的青年失业率高

达20.4%，居民不敢消费，预防式储蓄，企业投资意愿探底，1-4月民间投资仅

有0.4%。从以上分析来看，当前全国层面的促进经济复苏，促进消费和就业是摆

在面前的最重要的任务了。也因此此次促进房地产市场回暖政策的出台是必然的。

房地产是国民经济第一大支柱行业，从以下几个维度看：2022年房地产虽

然受到行业调整和疫情的影响，但其增加值为7.3万亿元，仍占GDP的6.1%；

从房地产开发投资看，2022年房地产开发投资13.3万亿元，受疫情和行业周期

影响虽有下调，但仍占国定资产投资的22.93%；房地产通过投资、消费既直接带

动与住房有关建材、家具、批发等制造业，也明显带动金融、商务服务等第三产

业，直接和间接带动60多个行业，关系到几千万人的就业；房地产关系到政府

财政收入，苏州、天津、重庆等城市的土地财政依赖度在50%-100%之间，还有

不少城市的土地财政依赖程度达到100%以上，因此稳定楼市有助于稳经济、稳

就业、防风险。

二、全国层面的房地产新政分析：楼市新政的出台有助于楼市信心恢复和销售改

善，有利于提振消费、投资，扩大内需，促进中国经济复苏。

近期政策面好消息频出，继货币政策降息、活跃资本市场系列措施之后，楼

市重磅利好组合拳出台。自8月下旬三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中

住房套数认定标准的通知》之后，各地对于购买首套房贷款认房不认贷“”陆续推

进执行。

8月25日，嘉兴官宣全面取消限购。

8月30日，广州、深圳宣布执行认房不认贷政策。

8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套