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天津房地产政策研究报告
随着近期经济和楼市放缓,当前的首要任务是该全力拼经济,把发展放在首
要任务,发展的目的是什么,就是解决就业和收入,这是最朴素的,这是根本,
房地产作为国名经济的第一大支柱产业,担当着促进经济复苏,促进消费和就业
的重要责任。
一、当前经济、政策、市场环境:当前经济下行承压,就业、消费低迷,房地产
投资、销售降幅明显,此前的政策已不适应当前的市场环境,稳楼市有助于稳经
济、稳就业、防风险。
当前的经济环境:疫情结束以后,当前经济环境较为严峻,下行承压明显,
就业、消费、投资等方面的形势都不容乐观,就数据方面来看,2022年,1.2736
亿人在线上求职,被称为最“难求职季”,2023年,求职招聘平台MAU(日活跃
用户)在2023年3月达到近一年来的峰值1.38亿,较去年同期增长8.7%。另
外,企业投资回报低,扩张信心不足,盈利萎缩导致企业倾向于降低成本,进一
步加剧员工失业恐慌,消费意愿持续降低,导致内需萎靡。在去全球化的背景下,
外贸同样承压。那么现在面临的主要问题体现在大基建对经济的提升逐渐衰弱;
房地产经济放缓;出口和外商投资由盛转衰;由房地产衍生的金融系统、政府债
务系统的风险。
房地产政策环境:我们从全国层面看这波楼市政策出台的大背景,2016年
中央经济工作会议提出的“房住不炒”其深层次的目的是促使房地产去金融化,遏
制房价过快上涨形成的房地产泡沫,促进房地产行业软着陆。2020年8月中国
住房和城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,并宣布形成重点房地
产企业资金监测和融资管理规则,自此房地产调控加入三线四档“”管理。2020年
8月,住建部、人民银行在京召开房地产企业座谈会,会议上明确指出,为控制
房地产企业有息债务的增长,设置三道红线“”。2020年下半年开始,调控政策更
侧重房企融资监管,从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面,收紧融资渠
道,三道红线“”、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策,对房企融资
环境有重要影响。
房地产市场环境:国家统计局发布2022年1-12月份房地产开发投资和销
售数据。统计数据显示,2022年,全国房地产开发投资约13.29万亿元,比上年
下降10.0%。从数据上看,全国房地产开发投资同比降幅继续扩大,已达到两位
数。而交易数据也在2022年出现明显的拐点,全年商品房销售额13.33万亿元,
同比下降26.7%。
今年以来由其进入二季度后,全国经济数据大幅回落,公布的青年失业率高
达20.4%,居民不敢消费,预防式储蓄,企业投资意愿探底,1-4月民间投资仅
有0.4%。从以上分析来看,当前全国层面的促进经济复苏,促进消费和就业是摆
在面前的最重要的任务了。也因此此次促进房地产市场回暖政策的出台是必然的。
房地产是国民经济第一大支柱行业,从以下几个维度看:2022年房地产虽
然受到行业调整和疫情的影响,但其增加值为7.3万亿元,仍占GDP的6.1%;
从房地产开发投资看,2022年房地产开发投资13.3万亿元,受疫情和行业周期
影响虽有下调,但仍占国定资产投资的22.93%;房地产通过投资、消费既直接带
动与住房有关建材、家具、批发等制造业,也明显带动金融、商务服务等第三产
业,直接和间接带动60多个行业,关系到几千万人的就业;房地产关系到政府
财政收入,苏州、天津、重庆等城市的土地财政依赖度在50%-100%之间,还有
不少城市的土地财政依赖程度达到100%以上,因此稳定楼市有助于稳经济、稳
就业、防风险。
二、全国层面的房地产新政分析:楼市新政的出台有助于楼市信心恢复和销售改
善,有利于提振消费、投资,扩大内需,促进中国经济复苏。
近期政策面好消息频出,继货币政策降息、活跃资本市场系列措施之后,楼
市重磅利好组合拳出台。自8月下旬三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中
住房套数认定标准的通知》之后,各地对于购买首套房贷款认房不认贷“”陆续推
进执行。
8月25日,嘉兴官宣全面取消限购。
8月30日,广州、深圳宣布执行认房不认贷政策。
8月31日,央行、金融监管总局发布通知,降低存量首套房贷利率,首套
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