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物业管理临汾物业

关于临汾市区物业管理市场的调查报告(2004/11/25)

关于临汾市区物业管理市场的调查报告

(政研室、物管办会调)

住宅小区建设，是壹个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政

工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、

管理城市和运营城市的重要内容之壹。重建设、重形象、更应重管理，而城

市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区建设，优化社区环境，完善

社区功能，提高居民生活质量，保障我市19万小区居民的生活安定，无疑

是市委、市政府抓好经济建设工作的头等大事，更是我市城市建设管理工作

的基本任务之壹。为全面落实市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、

市政府“执政为民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对

目前我市物业管理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，

利用壹个月的时间，对我市物业管理市场进行了壹次全面调研，对存在的问

题和矛盾作了认真的分析和研究，且就如何规范临汾市区物业管理市场、改

善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如下：

物业管理市场现状

临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除临钢、临

铁、师大等少数驻临单位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房内，配

套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬季取暖家家靠烧焦煤为

主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市居民处在十七平方公里的半农

村、半城市生活环境之中。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步

伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入

户，旧城改造工程相继启动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，壹批批设

施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为

壹项新生行业在临汾开始出现。

临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：壹类是九0年之前单位自筹、

自建的原公建住宅小区；另壹类是九十年代期间单位职工集资建设的分散住

宅小区；再壹类是九十年代以后兴起的社会商品房集中住宅小区。九○年之

前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条件和城市发展的局限，小区配套

设施比较单壹，停车场、自行车棚、安全防盗设施、物业办公用房、小区公

厕、保安值班室、业主委员会办公室、公建绿地等公用设施严重配建不足，

建筑规模不壹，布局分散，封闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来

很大难度。九十年代以后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备壹定规

模，但由于受商品利益的趋动，开发商只考虑了壹次性水、电、暖基础设施

的配建，而没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能

化物业管理条件落后，把小区管理壹次性托给物管企业，不再关心过问，把

潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场缺乏正确

的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其事，不按市场规

律运作，从交接初期便形成了物业企业和业主之间的对立矛盾。

截止二○○四年底，临汾市通过集资建房和大规模旧城改造，小区住宅面积

达到了480万m2，其中八○年以前建设的楼房住宅面积约18万m2，现存的

市区低矮平房住宅面积约60万m2(含违法建房)，八○年至九○年期间起建

的楼房住宅面积约70万m2，九○年以后新建的楼房住宅面积约330万m2。

全市现有新、旧高层住宅小区面积共计约420万m2，其中物业管理小区住宅

面积约410万m2。目前，市区住宅小区规模约为230个，小区居住人口约23

万人，70%的住宅小区建筑规模集中在8000~20000平方米之间。从物业管理

企业见，市区230个住宅小区中有120家各类物业管理企业和组织，物业从

业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，120家物业管理

企业中，具备物业管理资质和建立有正式物业管理聘用合同关系的企业仅有

14家，持有正规上岗证的物业管理人员150余人，绝大多数物业人员由社

下岗人员临时组合而成，从业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，

大部分物管企业没有和业主建立正式合同聘用关系。能够说，临汾市物业管

理市场仍处在壹个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。

从物业小区管理体制来划分有以下四种形式：

(1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅小区。这些

小区大都由建设单位后勤部门统壹管理、统壹收费、统壹维修，享受物业补

贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础设施配套相对完善，设

施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工楼区、市人民医院