不动产估价完整版本.docVIP

第一章导论

1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。

2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。）。

3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。）

4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。】

5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。

6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。所以即使都是合格的估价时，对同一估价对象也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，所有评估结果都会有误差。）、可靠性（估价结论背后有充分的资料文件作依据，且是依据一定的原则、指导思想和科学程序来判定、估量不动产的价值的。估价误差应在合理范围内，如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在专业疏忽。）、客观性（不是个人主观想象的判断）、专业性、时效性（不动产估价反映的是特定时点的不动产价值，估价结果有一定的时效性）

7.不动产估价的必要性：理论上的必要性，包括独一无二性要求专业估价、市场的不完全性要求专业估价、价格形成的复杂性要求专业估价、价值量大要求专业估价；现实中的必要性，包括不动产交易的需要、不动产征税的需要、不动产抵押典当的需要、不动产保险和损害赔偿的需要、不动产征收征用拆迁的需要、不动产纠纷处理的需要、企业各种经济活动的需要、政府管理不动产市场的需要、其他目的的需要。

8.不动产估价依据来源：法律依据、财税依据、价格参数依据

9.不动产估价的基本方法：市场法、收益法、成本法。

10.现场查勘是指估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对待估不动产的实体状况、权利状态、周边环境等具体内容进行充分了解和客观确认。包括土地查勘、建筑物和定着物查勘。

11.不动产估价的目的：市场交易、租赁、抵押贷款、入股、财产纠纷、交税、拆迁、公司上市等。

12不动产估价的程序：估价前的准备、现场查勘、综合分析和价格估算、撰写评估报告。

第二章不动产产权制度

1.现代西方学者的产权范畴论包括：权利束论、社会经济关系论、产能产权论。【上述产权定义的共同点：产权是一种排他性的经济权利、产权是规范人们行为的一种社会性规则、产权是一束权利，诸多权利组成一种多权统一的结构状态。】

2.产权：是指人们对某一经济资源所拥有的由社会规范认可、保护、约束的，可给人们带来一定的社会经济利益的权利的总称。【其内涵：产权是一个社会规范范畴、产权又是一个经济范畴、产权是一个集合的泛义的概念、产权具有相对性、根据产权的集合性可以导出其权能结构。】

3.不动产产权：就是人们对不动产（作为财产或资源）所拥有的由社会规范认可、保护和约束，并且可以为人们带来一定的社会经济利益或效用的诸种权利的总称。

4.不动产产权的特点：除了具有一般产权的特点外还有，不动产产权是典型的实物财产或要素的产权、不动产产权权能的可分离可分割性以及不动产产权主体的多元性、不动产产权结构的多权主从性、可交易不动产产权的二元性。

5.不动产产权制度：是指因对不动产的所有、使用所发生的各种经济行为所应遵循的社会的、法律的规范的总称。它是由社会强制力量和市场强制力量对不动产产权及其交易的界定、保护、约束和规范的结果。从其经济实质上讲。