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中国城市更新行业政策分析

一、国家部委政策

城市更新行动是指对旧城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行功能性改造，打造成为新型生产生活空间，以推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三老一村”改造为主要内容。老旧小区改造重在改善小区居住条件，完善配套公用设施和公共服务设施。老旧厂区改造重在通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，将“工业锈带”改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间或文化旅游场地。老旧街区改造重在推动地方特色街区品质高端化、业态多元化，着力打造街区经济，发展成为新型文旅商业消费集聚区。城中村改造重在按照城市标准进行整体重建或修复修缮，成为城市社区或其他空间。

2019年我国常住人口城镇化率60.6%，已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。从国际经验和城市发展规律看，这一时期城市发展面临许多新的问题和挑战，各类风险矛盾突出。针对城市发展中的突出问题和短板，国家有关部委出台了相关的规范政策。2021年8月住房和城乡建设部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，明确指出原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。2022年6月住房和城乡建设部出台了《城乡建设领域碳达峰实施方案》，提出严格既有建筑拆除管理，坚持从“拆改留”到“留改拆”推动城市更新等要求，在规划源头上避免了一些低效、无效建设项目。2022年3月住房和城乡建设部发布了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，指出在加快推进新型城市建设方面，要有序推进城市更新。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。2022年7月国家发展和改革委出台了《关于在重点工程项目中大力实施以工代赈促进当地群众就业增收的工作方案》，明确了实施以工代赈的建设领域和重点工程项目范围。城镇建设领域主要包括城市更新、城市地下综合管廊、城市排水防涝、城市燃气管道等老化更新改造、保障性住房、县城补短板强弱项、产业园区配套基础设施、城镇污水垃圾处理设施等。

实施城市更新行动，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点，培育发展新动能，促进我国经济长期持续健康发展。国家有关部委陆续出台了支持城市更新行动的政策。2021年3月国务院发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，首次将城市更新纳入国家五年发展规划。加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。2021年4月国家发展改革委发布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，鼓励在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动，加快推进老旧小区改造,2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节改造。2021年11月住房和城乡建设部发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，确定了全国第一批21个城市更新试点城市名单。北京市、江苏省南京市、苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、铜陵市、福建省厦门市等入选。

二、各省市相关政策

1、规范类政策

在国家政策的影响下，我国各省市也积极响应号召，着力解决“城市病”等突出问题，补齐基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化。2021年10月北京市发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，指出北京城市更新要紧扣新版总规和发展实际，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，推动六类城市更新项目的发展，建立起良性的城市自我更新机制。2020年12月云南省出台了《云南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见》，明确将着力补齐城中村、老旧城区和城乡接合部基础设施建设短板，科学谋划城市供水、排水、污水治理、防汛排涝、生活垃圾分类处理、污泥处理处置以及县级城市黑臭水体整治等“十四五”规划。2021年4月重庆市发布了《重庆市城市更新技术导则》，明确了更新工作定位；规范了更新工作路径；要求不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不破坏老城区传统格局和街巷肌理。2021年3月广东省出台了《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，明确“三旧”改造类型以及改造主体、改造方案、用地审批等相关要求。将“三旧”改造项目分为全面改造、微改造和混合改造三种类型,明确了改造主体选择与确定、改造方案编制与实