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商业计划书张家港项目行销企划书

项目分析及定位

张家港项目行销企划书项目分析及定位

一、项目概况

1、位置

本项目位于暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。

2、技术经济指标

占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积

约6万平方米）

3、地块形态

整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。

4、交通

9路（东线、西线）、212路、213路均在本案附近有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书

馆、人民医院、市中心等都很方便。

5、周边配套

公园：西侧为市政府投资兴建的占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同

时还规划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。

学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学（将搬迁）

医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心——澳洋医

院。

菜市场：暨阳湖菜场。

商业：九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、

欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街

约为1500米。

餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地

豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世

家等。

本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧，尤其是在南苑西路

以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距

离。

二、项目SWOT分析

1、优势分析

ü配套齐全，周边衣食住行齐全。

ü交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。

ü本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建配套，如建湿地公

园、功能会所等。

ü本项目的产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅都有涉及。

ü本项目靠西面因为有占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区正在兴建，所以

小区内靠西面的住宅将会有很好的景观，其价值也会有很大的提升。

ü项目规划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳

湖生态园区变成项目的后花园，与其它周边近湖的地块相比有较大的优势。

ü市最大的民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本小区的配套

设施。

ü小区内部将规划建设一个江苏地区尚无的湿地公园。全省首创的规划优势，

会形成项目的重要卖点

2、劣势分析

ü本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污

染的影响，但本项目沿道路的部分会有大面积的绿化带，会减少这方面的影响。

ü本项目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商场、便利店等。

ü项目地块的南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。

ü项目与华西公司地块相比，位于暨阳湖的东面，南面的景观和其相比存在劣

势。华西公司地块南面临湖，优于本案。这在规划设计是要考虑建筑的朝向。可设当往

西面暨阳湖方向偏移。

ü项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，减少了可建面积，增加开发成本。

3、机会分析

ü2004年是张家港房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加

快、土地成本及楼盘品质的提高，该市的房地产会在新的一年回暖。

ü张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：2007年12月31日前在

张家港购买小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层的业主实行电梯运

行费政府补贴方式。这些政策必然会有利于本项目中的小高层、高层项目的销售。

暨阳湖生态园区的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目会形成为湖滨高

档住宅区，必然会给本项目提升档次。

ü本项目开发商的实力和品质在本市都有很好的口碑，这也给本项目带来了好

的形象。

4、威胁分析

ü周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园（在售）、圣淘

沙花园、城市绿洲、东湖苑等，而且华西房地产公司在本项目不远处就有一块地要开发。

ü张家港第四中学的搬