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房地产企业土地增值税管理及筹划要点

作者：邬光武

来源：《今日财富》2022年第14期

隨着“房住不炒”的长效机制不断完善，房地产行业盈利能力不断下降，税费占房地产项目

总成本的比重较高，土地增值税作为房地产行业的核心税种，具有税负重、征收面广、退税

难、地区差异大，叠加税务机关自由裁量权的影响，充满了不确定性和筹划空间。鉴于这些因

素，加强对房地产项目土地增值税的管理和筹划便成了房地产企业税务管理的重点和难点，在

这一背景下，本文对房地产企业土地增值税管理和筹划要点进行探讨分析。

一、土地增值税主要特点

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，

以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额缴纳的一种税，目前按照四级超率累进

税率进行征收，据测算普通住宅和其他业态产品毛利率只要达到一定比例就需要缴纳土地增值

税。

总体来看土地增值税主要有五大特点：一是税负重，税率最高达60%;二是征收面广，只

要转让土地使用权和地上建筑物产权，有一定增值率就需要交税;三是要预缴，预缴比例从

1%-6.5%不等;退税难，退税情况与各地财政收入和税收征管环境有很大联系;四是地区差异

大，税务机关自由裁量权大，如清算单位和成本费用扣除标准不统一;五是税收优惠政策有

限，目前仅有房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的免征土地增值

税。

二、土地增值税管理要点

（一）项目获取阶段管理要点

由于房地产项目土地增值税税负对整个项目的利润影响较大，需要根据项目所在地税收政

策准确进行税费及经济效益测算，以确定不同方案下土地价格承受区间。

（二）明确土地增值税清算单位及清算方法

土地增值税清算单位1.

土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项

目，以分期项目为单位清算。相关文件未明确界定清算标准，各省市清算政策对项目清算单位

的标准也不一致，实操中多以《建筑工程规划许可证》、《发改委立项》、《建筑用地规划许

可证》和《预售许可证》为清算单位，所以获取项目时一定要明确项目所在地的清算标准。

清算方法2.

不同地区对土地增值税清算的分类不同，目前主要有二分法和三分法，具体分类详见下

表：

土地增值税采用分类计算清算的规则，清算单元分类越多，越有可能出现部分清算单元负

增值额不能抵减其他清算单元正的增值额的情况，从而导致缴纳更多的土地增值税。分类越

少，合并抵减负增值额的效果越明显。

（三）确定最优的规划分期方案及业态产品组合

规划和立项报批阶段是土地增值税筹划最关键的节点，筹划工作应贯穿到立项阶段的每个

环节，应以减少项目税负、提高项目收益为目标，对业态的选择、业态建筑面积、分期开发、

货值规划等方面给予合理建议，并进行决策分析。

不同业1.态对税费的影响

业态的选择直接关系到所建项目的整体货值和销售去化能力，以不同的业态或业态组合销

售、经营，对税负的影响，尤其是对土地增值税的影响是不同的，给公司带来的经济利益也是

不一样的。

住宅类产品的设置对税负的影响2.

房企出售普通住宅，增值额未超过扣除金额20%的免征土地增值税。在项目规划阶段应测

算住宅分类对整个项目的影响，并考虑普通住宅对面积、售价、容积率的限制，同时结合税

负、利润、项目去化等因素，综合判断是否享受普通住宅土地增值税优惠政策，从而确定住宅

类产品的规划设计指标。

利用负增值率产品优化土地增值税税负3.

结合当地的清算规则及项目情况，合理利用车位、公共配套等负增值率的特点与高增值的

其他同类产品合并为同一个清算项目，使正负增值额相抵进而起到降低土地增值税税负的效

果，尽量避免极高、极低增值额的分类。

合理配置车位类型及数量，减少对土地增值税税负的影响4.

（1）了解产权车位和无产权车位清算政策

有产权车位，建成后有偿转让的，计算其收入，并且准予扣除其成本、费用，作为开发产

品处理。无产权车位主要包括人防车位、无产权的机械车位、无法办理产权的其他车位等。对

于无产权车位，如开发完成后，移交人防办或移交全体业主所有，大多数税务机关认可按照国

税发〔2006〕187号文件的规定，作为公共配套设施处理，相关的建设成本在项目可售面积中

进行分摊。

由于无产权车位的特殊性，无法按正常的不动产进行对外销售，目前根据各地的法规和惯

例，除