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01
市场分析
03
项目思考
02
客户分析
05
商业规划
04
核心策略
东莞政策全面收紧，限购、限价、限售、限商改住等“限字令”迭出，银行利率不断上浮
宏观政策分析
•供应方面：2013-2017年东莞公寓供应逐渐增大，4月，在新政出台后，公寓市场再次利好，供应量再度提升；
•成交方面：在洋房限购政策下，投资客的目标逐渐瞄准商业，公寓成交量逐年上升，2017年东莞公寓成交量达98万㎡。
•均价方面：近年，东莞市公寓成交均价持续上涨，2013-2017年均价从7051元/㎡增长至15742元/㎡，且增长速度持续加快，2017年整体公寓成交均价达15742元/㎡；商改住受限后，现在售的公寓再次受到市场冲击，可预计东莞公寓价格仍有一定的提升空间。
受住宅限购影响，东莞公寓迎来春天，成交量和均价均呈上涨趋势，市场较为火热。
东莞公寓量价走势
本项目核心竞品5个
寰宇汇金中心
碧桂园中心
阳光城MODO
保利珑远国际广场
东江之星
本项目次要竞品5个
思朗广场
泰禾新天地
卓越中寰
碧桂园苹果
金地艺境水岸
项目竞品主要是以城区公寓项目为主，其中南城区核心竞品5个，其他次要竞品5个
竞品楼盘地图
阳光城MODO
金地艺境水岸
碧桂园苹果
碧桂园中心
泰禾新天地
卓越中寰
思朗广场
东江之星
保利珑远
寰宇汇金
本项目
项目
参数
位置
东莞大道·南城总部基地·蛤地站地铁旁
规划总用地面积
89767.89m²
总建筑面积
743844.903m²
计容总建筑面积
513799.008m²
建筑占地面积
22791.081m²
容积率
5.724
最近均价
2.2万/㎡
公寓货量
当前无公寓在售，预计10月份推售827套40-80㎡loft公寓
联动情况
——
竞品：寰宇汇金总部基地项目，目前公寓无货，6月份公寓均价2.2万/㎡。预计10月份推售827套loft公寓。
参数
南城中部基地
6651m²
60500m²
599，其中4-13F为公寓390套
6.84
loft公寓2.3万/㎡
36-56㎡公寓共390套，目前仅剩余约200套。
60套
无
项目
位置
占地面积
总建筑面积
总户数
容积率
当前均价
公寓货量
月均去化
联动情况
竞品：碧桂园中心项目位于总部基地，loft公寓2.3万/㎡，目前剩余约200套，剩余货量主要以56㎡为主
项目
参数
位置
南城莞太路与环城西路交汇处
占地面积
23000㎡
总建筑面积
99000m²
总户数
30/40/50㎡全loft公寓1715套
容积率
3.5
当前均价
20500元/㎡
月均去化
60套
剩余货量
200套
联动情况
世联包销
目前世联包销，当前均价20500元/㎡，月均去化80套左右，目前剩余货量约200套。
竞品：阳光城
参数
南城三元路南侧与塘垻一路交汇处
14000m²
716000m²
1240
5.1
平层公寓1.85万/㎡，loft2.3万/㎡
24-65㎡公寓剩余约150套，
40套左右
无
项目
位置
占地面积
总建筑面积
总户数
容积率
当前均价
公寓货量
月均去化
联动情况
竞品：保利珑远项目平层公寓当前均价1.85万/㎡，loft2.3万/㎡，月均去化40套，当前公寓剩余约150套。
项目
参数
位置
鸿福西路与港口大道交汇处（东莞R1线滨江体育馆站）
占地面积
59200m²
总建筑面积
515000m²
总户数
3553
容积率
7.48
当前均价
公寓价格待定
公寓货量
32㎡SOHO公寓约2000套
月均去化
——
联动情况
——
竞品：东江之星项目乃地铁上盖综合体项目，32㎡SOHO公寓约2000套，预计8月底推售。
项目
参数
位置
南城西平
占地面积
13943m²
总建筑面积
59936m²
总户数
682
容积率
3.5
当前均价
loft公寓2.3万/㎡
公寓货量
53-93㎡loft公寓60套
月均去化
20套
联动情况
4.8%+10000元/套
竞品：思朗广场项目位于南城西平，loft公寓当前均价2.3万/㎡，月均去化约20套，当前公寓剩余60套。
项目
参数
位置
东莞万达旁
占地面积
26195m²
总建筑面积
184441m²
总户数
862
容积率
4.5
当前均价
平层2.3万/㎡，loft2.7万/㎡
公寓货量
36-76㎡loft公寓600套左右
月均去化
60套左右
联动情况
6%
竞品：泰禾新天地东城万达旁，
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