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未经出租方同意擅自转租纠纷案分析

案例详情：

张某某与李某某于2018年签订了房屋租赁合同，合同规定张某某租赁李某某位于市中心的一套公寓，租期为两年，用于居住。合同中明确指出，未经出租方李某某同意，承租方张某某不得将房屋转租给第三方。

然而，张某某在租赁期间，因个人经济原因，未经李某某同意，私自将房屋与第三方赵某某签订了一份转租合同，赵某某支付了张某某一定数额的租金，并搬入该房屋居住。李某某在得知此事后，立即向张某某提出异议，并要求张某某解除转租合同，恢复原租赁状态。

张某某拒绝解除转租合同，认为自己有权转租房屋，且赵某某已支付租金，不应受到干扰。李某某无奈之下，将张某某告上法庭，要求判决张某某的行为违法，并要求解除张某某与赵某某的转租合同，恢复李某某对房屋的完整使用权。

详细判例：

法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人。”张某某未经出租方李某某同意擅自转租房屋，违反了合同约定和法律规定，其行为构成违约。

法院进一步指出，张某某与赵某某之间的转租合同因违反法律强制性规定而无效。因此，法院判决张某某与赵某某之间的转租合同无效，要求张某某立即解除与赵某某的转租关系，并恢复李某某对房屋的使用权。

律师点评：

本案中，承租方张某某的行为明显违反了租赁合同的约定，同时也违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。在租赁关系中，承租方未经出租方同意擅自转租，不仅侵犯了出租方的合法权益，也可能给出租方带来潜在的风险，如转租方的信用风险、房屋的使用风险等。因此，承租方在转租前应征得出租方的书面同意，否则将面临法律的制裁和相应的经济损失。

判决依据的法律条款：

1.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人。”

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十九条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。”

3.《中华人民共和国民法典》第七百二十七条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。”

未经同意擅自分租，租户权益如何保障

1.案例详情

在当代社会，随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃。然而，在这个过程中，各种租赁纠纷也随之而来。本文将通过一个典型的案例——“承租方未经同意将房屋与他人合租”——来探讨这一问题。

背景简介：

出租方：张三（以下简称“甲方”）

承租方：李四（以下简称“乙方”）

第三人：王五（以下简称“丙方”）

甲方与乙方签订了一份房屋租赁合同，约定甲方将其位于某市的一套房屋出租给乙方，租期为一年，租金每月支付一次。合同中明确约定，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租或分租给第三方。

然而，在租赁期间，乙方因个人原因需要离开该市，便未经甲方同意，将房屋与丙方合租，并将部分租金支付给甲方。甲方发现后，要求乙方和丙方立即搬离房屋，并赔偿由此造成的损失。

2.详细判例

案件审理过程：

甲方将乙方和丙方告上法庭，请求法院判令乙方和丙方立即搬离房屋，并赔偿甲方因乙方擅自转租行为造成的损失。

乙方辩称，其与丙方的合租行为是经过甲方默许的，且丙方的入住并未对甲方造成实际损失。

丙方则表示，其与乙方签订了合法的合租协议，并支付了相应的租金，不应被要求搬离。

法院判决：

法院经审理后认为，乙方在未经甲方书面同意的情况下，擅自将房屋与丙方合租，违反了租赁合同的约定，构成违约。

法院判决乙方和丙方立即搬离房屋，并向甲方支付违约金及由此造成的损失。

3.律师点评

点评一：租赁合同的法律效力

租赁合同是出租方和承租方之间权利义务的重要依据。在本案中，合同中明确约定了不得转租或分租的条款，乙方擅自违反合同约定，应当承担相应的法律责任。

点评二：转租与分租的区别

转租是指承租方将房屋出租给第三方，自己不再居住；而分租是指承租方与第三方共同居住，各自承担一部分租金。在本案中，乙方的行为属于分租，但同样需要出租方的同意。

点评三：第三人的责任

丙方作为第三方，虽然与乙方签订了合租协议，但在未经甲方同意的情况下，其居住权并不受到法律保护。因此，丙方也需要承担相应的法律责任。

点评四：赔偿损失的计算

在计算赔偿损失时，法院通常会考虑房屋的空置期、租金损失、房屋维修费用等因素。在本案中，甲方可以根据实际损失向乙方和丙方主张赔偿。

4.判决依据的法律条款

依据一：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条

该条规定，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人有权解除合同，并要求承租人承担违约责任。

依据二：《中华人民共和国物权法》第三百四十四条

该条规定，房屋租赁合同中，未经出租人书面同意，承租人不得将房屋转租或分租给第三方。

依据三：《中华人民共和国侵权责任法》第六条

该条规定，因违反法律规定或者合同约定，侵害他