集体土地政策支持流程.docx

2004

2004年，全国人大常委会修改土地管理法并规定，国家为了“公共利益”的需要，可以依法对土地实行

征收或者征用并给予补偿。但土地管理法实施条例自1998年出台后，一直未作修改。

农村房屋流转还存在法律上的障碍，主要在两个方面：一是国家土地管理法

规的限制。法律规定农村居民有权申请宅基地，宅基地属农村集体所有，国家土

地管理法明确规定集体土地不能转让，因此，建造在集体土地上的农村房屋虽有

自主产权却无法流转。成都市的规定不得违反国家土地管理法，因此，该办法规

定需先办理了集体建设用地流转后才能办理房产转移后，产权人才有房屋所有

权；二是房地产管理法规主要规定城市规划区内国有土地上的房屋，但不包含集

体土地上的房屋。成都市将城市规划区内的新居工程小区房屋纳入城市房屋产权

管理，但在集体土地未征收为国有前，房屋所有权证仍然为集体性质，不允许上

市交易。

集体土地怎样征收为国有？ 由县级以上土地收储中心收储后，

再由县级以上政府协议或其他方式出让给土地使用单位。或者采用特事特办--集体土地经过拥有者和需求者间协商后，土地部门直接就划拨了，面积大的由土地部门自己向上级土地部门运作。

根据我国现行土地管理的法律法规，国家征收农民集体土地变成国有土地主要由两个环

节完成：一是批准征收，二是组织实施征收。第一个环节由省级以上人民政府行使审批权，第二个环节由被征收土地所在的市、县人民政府具体组织实施完成。

市、县人民政府报经有批准权的人民政府批准征收土地后，在组织实施征收土地过程中应当完成以下几项工作：

1、发布征收土地公告。在被征收土地所在地的乡镇、村范围内发布征地公告，将批准

征地的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限和办理补偿登记的机关等事项公之于众。

2、办理征地补偿登记。公告指定的土地行政主管部门应当在公告指定的期限接受被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等前来办理相关的征地补偿登记。

3、拟订征地补偿安置方案。根据国土资源部《征收土地公告办法》，公告的征地补偿

安置方案应当包括以下内容：农民集体被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付

对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。

4、确定征地补偿安置方案。土地行政主管部门将征地补偿安置方案报市、县政府批准，并报省土地行政主管部门备案。经批准、备案后，征地补偿安置方案由市、县土地行政主管部门组织实施。

5、实施补偿安置方案和交付土地。按规定，征地的各项补偿安置费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。落实支付征地补偿安置费的同时，应当督促被征地的单位和个人按期交付土地。

成都新政：鼓励社会资金开发集体建设用地

鼓励社会资金开发集体建设用地

成都市规定，投资者可以受集体经济组织的委托，申报并组织实施土地综合整治的项目。投资者投资土地综合整治项目取得建设用地指标和耕地占补平衡指标。成都还鼓励社会资金开发利用集体建设用地。实施整治项目的投资者，可依法按程序，经批准后，通过集体建设用地流转的方式，就地使用集体建设用地，可按照规划用于发展旅游业、服务业、商业和工业。自然人、法人或其他组织可以通过出让方式取得集体建设用地使用权，集体建设用地使用权出让年限和同用途的国有的土地一致。而为维护投资者的土地和房屋权益，区(市)县相关职能部门为投资者办理《集体土地使用证》和《房屋所有权证》。使用者在依法登记取得使用权之后，可按规定对使用权进行再次流转。参与土地综合整治的投资者将被允许参与建设用地指标交易。根据相关政策，自然人、法人和其他组织，均可到农交所参与建设用地指标、耕地占补平衡指标竞买。取得建设用地指标和耕地占补平衡指标可以在农交所再次公开转让。为切实维护投资者利益，成都市还明确了建设用地指标的回购办法———全市农村土地综合整治全面完成之后，或者是国家法律法规发生重大变化，由市政府按照当年建设用地指标的最低保护价对土地进行回购。最低保护价由市政府每年1月1日确定并公布。2010年为15万元

/亩。

条件成熟可采取“一段式”供地

市政府办公厅转发的《关于一般场镇改造用地的指导意见》，则对场镇规划范围内的集体土地和国有土地

处置进行了明确。对于集体土地的处置，成都市规定，一是对场镇规划区范围内规划的有条件建设区，将镇域范围内的农村土地综合整治项目节约的用地集中到该区域按场镇规划使用；二是对场镇规划区范围内的国有土地之间插花的宗地面

积在10亩以上的集中建设用地，因成片拆迁改造土地整合的需要，可以依法征收