估价案例分析和总结.docx

附件1

案 例 分 析

共两道题，第一题70分，第二题30分第一题：阅读估价报告，找出报告中存在的问题

XX购物中心部分商铺估价结果报告

一、委托方：XX有限公司（法定代表人、住所略）

二、估价方：XX房地产估价事务所（法定代表人、住所略）三、估价对象

估价对象为XX购物中心第三层的部分商铺，即A1~A6号商铺，总建筑面积为547.15

㎡。

XX购物中心位于XX市XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，

XX购物中心为一级综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。

根据实地查勘及业主介绍，3层铺位经营男女装，业主分别与“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议，并提供了租赁合同。

四、估价目的

为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。

五、估价时点

2010年6月20日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际情况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方

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法的估价结果加以综合，确定最终估价值。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格的一种估价方法。

十、估价结果

XX有限公司委托评估的位于XX路XX购物中心三层的A1~A6号商铺，建筑面积合计为547.15㎡。该部分房地产在估价时点的公开市场价格为411万元。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析

XX购物中心位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。该物业所处地地势平坦且形状规则。

二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）运用市场比较法估价

由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象价值。具体估价测算过程如下。

交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常交易价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

交易日期修正

有关统计部门的资料表明，2010年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅、上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2010年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。

个别因素修正

以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。

区域因素修正

可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX购物中心的区域条件略优于可比实例A。

可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX购物中心的区域条件略劣于可比实例B。

可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX购物中心的区域条件略优于可比实例C。

市场比较法估价计算表

估价时点：2008年6月20日

项目名称

比较因素

交易情况

估价对象

XX购物中心

正常

可比实例A

XX酒店

正常

可比实例B

XX购物广场

正常

可比实例C

XX大厦

正常

交易时间

2010年6月

2010年2月

2009年5月

2010年6月

位置（交通）

XX区XX路

XX大道

XX大道

XX大道

楼层

3

3

3

3

装修

较好

较好

普通

较好

繁华程度

较高

高

一般

高

成交价格

7500

6700

7550

交易情况修正

100

100/100

100/100

100/100

交易日期修正

100

100/100

100/100

100/100

区域因素修正

100

100/103

100/98

100/102

个别因素修正

100

100/100

100/95

100/