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一、旅游用地概念

旅游用地性质多样化，从土地利用的角度来看，既含有城市建设用地的特征，又含有农业用地的特征，是一种复合型的土地利用类型。因此，城乡规划没有将旅游用地作为一个整体对待，在《城乡建设用地分类标准》中也没有对旅游用地进行有效合理的界定。《中华人民共和国土地管理法》中只提到建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。但对于什么是“旅游用地”没有明确指出。

二、 我国现有农村旅游业用地政策

《物权法》建设用地使用权第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到“因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到“土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”

《土地管理法》里规定“集体土地转为建设用地的，要按规定办理农地转用和征用手续。因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。从目前我国农村土地政策而言，我国农村集体土地作为旅游用地政策上不支持，经济成本很大。

三、目前乡村旅游用地的获取途径

目前乡村旅游用地的获取途径2008年10月《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》)(以下简称《决定》规定:“按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，

不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”

因此，根据对《决定》的解读，目前农村旅游用地获取有两种方式:一种是通过征收，将集体性质的农用地转变为国土性质，再按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》中以招标、拍卖或者挂牌方式出让;第二种是在不改变集体土地性质的前提下，采用多种方式进行农用地使用流转，包括农民承包经营权的流转和宅基地的流转。其中乡村旅游非建设用地主要通过农民承包经营权的流转获取，比如一个村组的农民部分或者集体联合起来，通过转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，实现土地集约化、规模化经营，为乡村旅游发展提供产业背景支撑。而乡村旅游建设用地获取的主要途径有:一是宅基地的流转，通过集中安置农户，整理出部分宅基地，流转为旅游配套服务设施用地;二是集体土地征收，即国家为了公共利益的需要强制将农村集体建设用地收归国有并给予一定经济补偿。

四、市场中存在的一些运作方式

旅游用地的取得，至今仍允许采用协议出让、土地租赁等方式。具体而言，旅游用地涉及土地类型繁多，诸如现代农业旅游园区的建设、野外生存拓展基地的开发、大型主题园区的建设等，涉及到国有土地也涉及到集体土地，土地取得方式包括出让、租赁、合作经营等各种方式。