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乐天国际大厦营销策划简案项目简介略

一、 项目各层面功能定位（初定）

楼 层

业 态

地下二层—地上三层

商业层面，具体功能待定四层—七层

纯商务写字楼八层—十一层酒店式公寓

由于项目定位于写字楼和公寓皆存在一定的制约因素（如下分析），故项目4—11层的定位暂定上表所述：

① 定位写字楼的SWOT分析优势与机会点：

a、 写字楼目前在莱山区的房地产产品销售市场上属于空白点；

b、 目前莱山区的商务型物业较少，且在售的项目中无该类型产品，市场销售环境相对宽松；

c、面积小、总价低，可为占市场比重较大的小投资者所接受；

d、 价格方面缺少参照系，产品增值故具有较大想象空间；

e、 产品品质相对纯正（由酒店式大堂、酒店式管理所体现）。劣势与威胁点：

a、项目周边未形成商务氛围，且周边人口素质相对较低，销售市场较难把握；

b、项目辐射2公里范围内的写字间租赁价格较低，短期内产品回报率令投资者难以满意；

② 定位酒店式公寓的SWOT分析优势与机会点：

a、项目周边同志楼盘的住宅销售态势迅猛——澳柯玛住宅项目近300个单位开盘期几天之内销售率便达到95%以上；绿色家园推出的SOLO户型300多套在2个月之内便达到销售率90%，这说明市场对于小公寓的需求量很大；

b、面积小、总价低，可为占市场比重较大的小投资者及积蓄较少的购房者所接受；

c、独特的户型设计（袖珍跃式）将成为项目准确、有力的市场切入点；

d、 酒店式服务的概念亦有望成为产品销售的有力引擎；

e、 区域市场内的同类产品已销售告罄，亦为项目推广营造了较好的市场销售环境；

f、 周边企业较多，且澳柯玛一期启动在即，使投资者看到了较为广阔的租赁市场。劣势与威胁点：

a、项目位置相对莱山区西部及芝罘区的客户而言比较偏远；b、项目周边市政配套不完善，生活便捷度较低；

c、就项目的建筑形态而言并不适合居住——单层住户最高可达47户，从而影响居住环境、降低了生活品质，此劣势有可能成为项目推广工作的最大桎梏；

d、缺乏居住的必要条件——暖气、燃气，此劣势将会使大部分以自住为目的的购房者望而却步；

综上所述，如本项目单纯定位于写字楼或酒店式公寓，从销售角度来讲两者各有利弊、皆无十足把握销售成功，且如果定位不准确，一旦销售失败，便会让投资者产生烂尾楼的印象，从而使项目的再次推广难度增加了很多。

解决方案

建议采用综合定位。

因未试探市场，无法得知写字楼与酒店式公寓的销售比例情况，故建议通过市场预热期内的蓄水工作，进一步把握市场对写字楼及酒店式公寓的需求比例，再对产品进行最终的层面功能定位，并根据准客户的反馈信息，在一定范围内对产品进行相应的调整。

二、项目4—11层销售思路及执行方案

户型设计特点及面积区间

⑴户型设计特点

写字楼：平层结构，独立卫生间，户型设计紧凑实用；

酒店式公寓：跃式设计，最大限度提高室内空间利用率，挑高3.6、4.5米的双层空间完全做到功能分区，动静、干湿分离，让业主充分感受到以公寓的价格享受别墅的品质。

面积区间：主力户型面积40—50平米，占单位总量的90%以上；50平米以上的户型比例控制在10%以内。

客户分析

（一） 投资客户（主要集中在芝罘区、莱山区、开发区）投资者主要分为两大类型：

① 纯投资型客户——以个人投资者为主，投资者年龄在25—40岁范围内，他们主要是看中项目的增值潜力，这一类客户的预期投资回报率在8%—12%，，即10—12年左右收回投资成本；

② 养老型客户：个人投资者，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，他们主要看重的是投资的安全性、收益的稳定性及未来的增值空间，年龄普遍在40岁以上，预期投资回报率多在10%以下。

（二）其他客户（主要集中在莱山区、芝罘区）

除投资型客户外，其他客户主要包括：自用兼投资为主要目的的私营业主、SOHO族、澳柯玛商户及年轻已婚者、单身贵族、白领与高级蓝领、为满足内部需要为目的的周边企业等。

产品智能化标准

闭路电视

宽带网、电话

品牌推广策略与执行方案

（一）品牌推广策略

⑴推广策略之一：品牌策略

明确乐天国际大厦酒店式服务的品牌形象，由案场内外装饰、写真、喷绘、NP等广告形式及现场工作人员周到温馨的服务界定与体现。

⑵推广策略二：产品包装策略

① 独特的户型设计

平层：紧凑而完美实用的办公空间，满足客户的一切商务需求；

袖珍跃式设计(LOFT)：最大限度提高室内空间利用率，挑高4.5米的双层空间完全做到功能分区，动静、干湿分离。

② 精装修概念（业主自选）

提供多种精装修菜单，体现对业主个性的尊重，同时，装修集成化的服务，亦使业主切实感受到省心、省力、省时间。

③ 完善的酒店式配