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小区车库产权纠纷的法律分析

梅丰辽宁工程职业学院、铁岭技师学院

【摘要】面对“停车难”问题日益突现、车库又远远供不应求的

现状，有些业主即使明知开发商并未首先满足业主的需要，也难以通

过物权法维护自身权益。本文主要探讨如何完善相关法律规定，减少

小区车库产权纠纷。

【关键词】小区车库产权纠纷专用权

一、法律关于住宅小区车库权属规定的缺陷１．业主优先的规定

操作性不强。《物权法》第７４条第１款虽然规定用于停放汽车的车

位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过原则，也缺乏可

操作性。

南京市曾发生过这样一个案例。居住于高档住宅小区的李谦是南

京市一家网络科技公司的部门经理，下班后回家经常无法找到停车

位。

而小区本身是建有地下车库的，但本小区业主均无法在车库内停

车。

原来该小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有３０

９个机动车泊位，开发商承诺是准备出租给业主的，但后来却以每月

每个车位６００元的价格整体出租给小区旁的商用楼使用。于是，李

谦和几位业主决定委托律师起诉开发商，要求开发商收回整体出租的

车库，出卖或出租给小区业主。

本案中，开发商丝毫没有考虑小区业主的需要，直接将所有车库

整体出租给非区分所有权人，严重损害了小区业主的利益，违反了《物

权法》第７４条，法院判决开发商应解除与商用楼的整体出租关系，

并将车库出租给本小区业主。从该案法院的评价可以看出，对如何“首

先满足业主的需要”模糊不清，为纠纷留下了隐患。

２．约定归属原则的疏忽。《物权法》第７４条第２款规定“建

筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出

售、附赠或者出租等方式约定。”该款规定并没有达到维护作为弱势

一方的业主的利益之目的。不愿把公权力过多的运用到私法领域，即

使按照有的学者解释的该条体现“私法自治”原则，但是却忽略了当

事人的现状，忽略了开发商和业主之间严重不对称的客观事实，忽略

了约定的前提和基础是平等的协商。具体表现在：一是，“建筑区划

内，规划用于停放汽车的车位、车库”具体包括哪些、谁该拥有初始

产权，均未明确；二是，条文中的“当事人”仅指业主与开发商，但

对于全体业主共有的车位的约定问题，业主大会（业主委员会）、物

业公司或者业主个人如何将停车位的专用权转让给其他区分所有权

人或者特定的第三人。业主大会（业主委员会）的法人地位问题，都

有待于相关法律的明确。

３．没有规定停车位的配置比例。现在的城市普遍地少人多，地

价往往不菲。开发商如果因为需要建造规划停车位而再次购买土地，

势必会增加自己的负担；如果把成本分摊进房产，又势必会提高房产

的单位价格，降低房产的竞争力；而如果不把成本进行分摊，开发商

将面临出售房屋时与购房者进行约定的处境，也会给自己带来许多麻

烦。所以大多数开发商将选择不建造规划的停车位，只使用小区业主

的共有土地来为之。在私车数量高速增长的情况下，供求矛盾将进一

步恶化。

小区业主将需要为争夺较少的停车位而付出高昂的代价。所以物

权法在没有对规划的停车位数量做出必要的限制时，仅仅规定规划内

的停车位由业主与开发商进行约定，反而可能会取得负面的效果。

二、完善相关法律规定，减少纠纷１．确立建筑物共有部分之专

用权。法定车位、车库之范围一般即为小区业主共有。虽然随着我国

公民财富的不断提升和消费理念的变化，城市居民的私车保有量迅猛

增加。但我国各地发展程度还是具有相当大的差异，并不是每个小区

内的法定车库都物尽其用，因而有必要设立共有部分之专用权来满足

有车的业主以及区分所有权之外的第三人的停车需求；同时，也有益

于无停车需求的业主获得一定的收益。

２．明确地下空间使用权及其登记制度。从我国《城市房地产管

理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》

的规定来看，是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土

地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。

在这种立法模式下，地下车库与上面的土地不可分离但又互不相属。

从客观上说，地下车库所有者的确使用了土地，只不过其使用的是地

下空间部分，是一种特殊的使用方式。

另外可以明确规定地下车库所有者所享有的土地权利为空间建

设用地使用权，进而规定地下车库与地面以上建筑物在所有权方面各

自独立，可以分别为不同的权利主体所拥有。建议将《物权法》第１

３６条的规定进行细化，对一宗建