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房地产物业管理与经营

根据物业管理的实践，以及建立社会主义市场经济体制的要求，我国物业管理应当朝着专业化、市场化、社会化、规范化的模式发展。

一、物业管理公司

(一)物业管理公司的特点

物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规.运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。

(二)物业管理公司的性质

1.物业管理公司具有独立的法人资格。

2.物业管理公司属于服务性行业。

(三)物业管理公司的权利和义务

根据国家和部委的有关法律规章，以及规范性的物业管理委托合同的有关规定，物业管理公司在物业管理中，有以下一些权利和义务。

1.物业管理公司的权利主要是：

(1)根据有关法规规章，结合物业管理的实际情况，制订小区管理办法；

(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

(4)有权制止违反规章制度的行为；

(5)有权要求管委会协助管理；

(6)有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；

(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

1.物业管理公司的主要义务是：

(1)履行物业管理合同，依法进行经营管理；

(2)接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；

(3)重大的管理措施应当提交管委会审议，井经管委会认可通过；

(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

二、业主与业主管理委员会

(一)物业业主

业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性，因此他们在物业的保值、增值以及使用和服务方面，有着共同的利益，因而构成一个物业业主利益群体。

(二)业主管理委员会性质

业主管理委员会，是物业业主或物业使用人为了自己的共同利益，组织成立的一种群众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质，国家目前还没有明确的规定。但是，这种团体或组织，经主管部门批准成立以后，在规定的活动范围内，国家承认其合法性。

(三)业主管理委员会的产生和组成

根据国家有关规定以及住宅小区的实际情况，为了物业管理委员会管理和活动的方便，一般来说，一个管理处所管辖的区域内，可成立一个业主管理委员会。首届业主管理委员会，可以由街道办事处、家居委员会，也可以由物业管理公司出面组织。业主管理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主管理委员会可以定期改选(章程中规定任期)。在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的成立和换届选举，要有政府主管部门参加，并在政府主管部门备案。

中国的物业管理刚刚起步，不少物业区域内还没有成立正规的、能代表业主利益的管理委员会。目前，除了根据国家有关规定由业主选举成立的规范的业主管理委员会外，还有一些类似业主管理委员会的机构。这些机构根据组织者的不同，大体有以下几种：房地产管理部门组织的管委会、街道组织的物业管理委员会、物业区域单位组织的管委会、物业区域各业主自发组织的管委会。这些类似的机构，可以说是正规的业主管理委员会的雏形，这些机构在条件成熟时，将逐步向规范化的业主管理委员会转化。

(四)业主管理委员会的权利与义务

业主管理委员会的权利，是对物业的所有权和使用权。业主管理委员会代表物业全体业主，对物业管理中的一切重大问题拥有决定权。

1.业主管理委员会的权利主要有：

(1)制订业主管委会章程.代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。这是业主管理委员会的最基本权利，也是最重要的权利。

(2)决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。一般来说，在物业开发时，开发商或者已聘请了物业管理公司，或者交由下属的物业管理公司管理。物业正式运行一年，业主管理委员会成立后，管委会就有权力根据一年多的管理情况来决定续聘或改聘。业主管理委员会正式和物业管理公司签订聘用合同，这是双方一份非常重要的法律文件，也是管委会行使其他权利的保证。

(3)审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使收费标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议，由物业管理公司下发执行。

(4)审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。