房地产市场发展形势分析调研报告.pdfVIP

房地产市场发展形势分析调研报告

从20xx年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资

政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利

息税、历次加息以及提高存款预备金率到多部门联手严查、加强住房

保障，再到20xx年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国

土资源部的39号令〔236号文〕，两年多时间，调控政策出台之密集、

数量之多、时间持续之长、措施之严峻，在我国房地产进展史上实属

罕见。无疑，20xx年，中国房地产市场很关键的一年。

一、宏观调控得到落实执行

20xx年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效

应将日益显现。本文陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，

开工项目也将适量削减。

但由于持续很久的房地产市场的繁华使得市场的前行仍具有

相当的惯性，不少地区房地产进展投资机构、房地产开发商未完工项

目的连续，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市场热点区域增多。

正由于城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四周八方同

步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城

东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正由于这种城市轮廓线向四周八方同步外延的进展趋势，

使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了

就意味着热点丢失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向

第1页

记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先

是重点保证住宅用地需求，特殊是要优先支配低收入家庭住房用地的

供应。其中规定，必需单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其

中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房建设

用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。

要优先支配、供应列入年度供地打算的廉租住房用地和经济适用住房

用地。对未完成供地打算的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将

更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步表达，90平米以上房型

将连续向节省面积进展。

在长沙，从20xx年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”

开头到20xx年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，

可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将消失分水岭。

而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住

宅市场相对刚性但需求相对缺乏，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障

制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供应结构，主

动进展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场

健康运行。

二、保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。假如该局的

确能为住房保障工作起到成效的话，信任会在全国其他城市间续成立

第2页

此类机构。

20xx年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用

住房和中低价位、中小套型一般商品住房的土地供应、投资、资金、

项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期转变，

投资〔投机〕需求和自住需求在肯定程度上被抑制，消费者变得相对

理性。房地产市场可能消失进一步观望，进而消失持币待购、惜购等

现象，供求冲突将得到肯定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对

均衡市场。同时政府将扩大住房保障的掩盖面，确保保障型住房的土

地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对转变。

政府一方面严格掌握高端市场的进展，另一方面大力支持保障

性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策

的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分本来新立项、新投资的非保障性

住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影

响，保障性住房的开发规模将增加。一些本来打算支配布局的大盘，

可能分细或把多期并拢来开