关于房地产项目开发程序的研究报告.doc

关于房地产项目开发程序的研究报告

目录

第一章资源整合

第一节房地产发展方向

第二节公司核心竞争力

第三节公司发展

第四节资源整合

第二章市场调查

第一节市场调查的目的

第二节市场调查的内容和方法

第三节区域市调报告的撰写

第三章用地潜力分析

第一节用地潜力分析的内容

第二节用地潜力分析的成果

第四章土地决策

第一节土地管理的基本术语

第二节获取土地的方式

第三节征地拆迁及其土地出让的程序

第四节土地获取时应注意的主要问题

第五章项目投资成本与费用的估算

第一节项目投资成本与费用的基本概念

第二节开发建设投资的费用构成

第六章项目投资效益的多方案比较以及综合评估

第一节项目财务评价的主要内容

第二节项目评价的基本方法

第七章市场定位

第一节市场定位的依据

第二节产品品质

第三节面积配比和格局配比

第四节房型设计

第五节营销主题

第八章规划设计

第一节规划和设计的要点

第二节规划和设计应考虑的因素

第三节我国居住区规划经历过程

第四节当代规划和设计的发展方向

第九章工程建设

第十章营销推广

第一节价格策略

第二节广告策略

第三节营销策略

第四节销售执行

第十一章物业管理

第一章资源整合

第一节房地产发展方向

一未来十年中国的住宅需求

在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力。

（一）居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，我国GDP年均增长95%，人均GDP增长也超过81%，城镇居民人均可支配收入从3434元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，带动了居住交通通信文化教育娱乐消费明显增强。根据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的3009%，人均居住面积104平方米，建筑面积19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划，到2024年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇居民就需建设27亿平方米，平均每年新建住宅54亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对国民经济的发展起到巨大的推动作用。

（二）城市化步伐的加快带来巨大的住房需求

根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对全世界3个国家的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等发展国家时，城市化进程加快，水平将到40%~60%，而经济高速发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展速度将缓慢。

2000年，我国城市化水平已达3622%，在未来十年内，人均GDP将从1997年的860美元，提高到2024年的1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，我国总人口的自然增长率仍保持在96‰，城市化率以每年1%左右增长，到2024年达到46%，城市人口将达到64亿，净增长19亿，每年增长1852万人。每增加1个人，将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右的城市建设用地，城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。

（三）加入WTO后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求

加入WTO后，我国将开放交通运输金融服务电信法律服务会计服务信息服务旅游建筑业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制，建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产品——住宅写字楼中介服务等多种需求。

虽然未来5~10年中我国房地产业的发展总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这在一定程度上抑制了房地产业的健康发展。

二房地产市场发展趋势

从1998年起，我国摆脱了低速和负增长的状态，进入高速发展阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前个月，全国房地产投资4857亿元，比2000年同期增长297%。随着中国加入WTO，机遇与挑战并存的2002年，国内房地产进入一个全新的发展