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商业地产铺位分割标准及要素

铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向

来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合

理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等

各方面。而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经

营影响深远，需平衡每个要素。

商业地产商铺分割细节

1、使用面积、技术需求、其他要求

1)特色餐饮

一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔

油池新风广告位营业时间较长充足停车场；

咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭

院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；

西餐厅300平方米以上；

酒吧约200平方米以上(24小时营业)。

2)配套行业

美容美发150平方米以上(冷热水，电力)；

美体500平方米以上(营业晚上10点，最好提供停车位)；

洗衣店50-100平方米(水电，房屋分割要进深)。

2、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定

1)服务配套行业

便利店150-500平方米(小储藏室，24小时营业)；

药店100-200(24小时营业)；

花店10-30平方米(上下水)；

银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积

100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。

2)展厅、精品店

彩扩店60平方米；

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方

米以上；

服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米

以上。

业态定位决定分割标准

没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手

进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割

标准的确定主要取决于项目的业态定位。

在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同；对于

零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。

在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味

“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压

力，但这并不意味着一味的划小；

要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。

铺位分割的三要素：通道、开间和进深

在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要

素，即通道、开间和进深。

这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开

间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深

的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不

注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长

的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法

出租使用。

在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问

题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能

在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展

示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的

过程中都或多或少的遇到此类问题。

根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实

用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区

域对人流吸引力的砝码，从而在一定程度上解决铺位死角。

商铺分割销售与经营的矛盾

说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法，

不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商来

拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总是很

用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方米的商

铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就有些不知

所措了。

如果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位

都是多向的。

从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是

家居建材、餐饮娱乐等等，从经营模式上来说可以是独立经

营、独立收银的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖

场；

从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中

心都可以选择；

从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有

市场。

但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位

方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档

的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一

收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择

了，因为产权分散了，无法统一了。

商铺分割销售与返租期的问题

商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了，返租销

售的优点的确是明显的，一来降低了投资门槛，扩大了投资

客户群体，二来通过返租形式，发展商或者经营管理公司至

少可以拿到商场