漯河市房地产项目可行性分析报告75933.doc

漯河市房地产?项目可行性分析报告

一漯河市简况深蓝房地产

漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。现为全国城市环境综合整治优秀城市全国卫生先进城市国家园林城市全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。郑

州深蓝房地产咨询有限公司

1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍舞阳两县和郾城源汇召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。市区面积77平方公里，市区建成面积354平方公里，其中建成区总人口3503万人。

2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。2003年全市国内生产总值为2199亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。2024年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长158%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入132亿元，增长281%；城镇居民人均可支配收入7923元农民人均纯收入3319元，分别增长122%和12%。现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸金融地产信息运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。深蓝房地产

根据《漯河市城市总体规划（2001年～2024年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。“一心”指沙南商业中心沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。“四组合”指沙北沙南铁东澧西四个组团。

“把漯河建成经济繁荣，环境优美社会文明秩序优良具有较高知名度，美誉度和较强吸引力辐射力带动力的开放型区域性中心城市。”是漯河近期发展目标。漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2024年）用地505平方公里，人口50万人；远期（2024年~2024年）用地714平方公里，人口70万人。

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二漯河房地产发展状况

截至2024年初，漯河共有82家房地产企业，无一家一级企业，二级企业有7家，三级企业有20家，四级企业19家，其余企业属于暂定资质。2003年以后，一些漯河的上市公司开始涉足房地产，如双汇和银鸽，这些企业起点高，实力雄厚。自2024年以来，一些外地实力开发企业陆续进驻漯河，如建业中实等公司，直接拉高整体市场价格，将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。

1近两年漯河市房地产投资增长迅速，商品房投放面积大幅增加。

2024年上半年全市房地产开发建设共完成投资72亿元，其中住宅投资完成44亿元，商业投资完成28亿元，分别比去年同期增长34%，26%和43%。全市开工面积达87万m2，竣工326万m2，分别比去年同期增长153%和46%。深蓝房地产

2与去年同期相比，漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降，但价格呈大幅上升趋势，且增长幅度持续平稳。郑州深蓝房地产咨询有限公司

2024年上半年批准预售面积达32万m2，其中住宅2349万m2；预售金额达53亿元，其中住宅31亿元，住宅预售均价13197元/平方米。实际销售327万m2，比去年同期下降2%，其中住宅销售276万m2，比去年同期下降156%；销售额达59亿元，比去年同期下降65%，其中住宅销售额达336亿元，比去年同期下降77%。

经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均，漯河市住宅均价达1217元/m2，其中普通商品住宅价格为1460元/m2，比去年同期增长1406%。

3住宅销售火热，商业及别墅等高档物业销售下滑。

2024年1—6月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件，其中经济适用房234件，别墅高档公寓341件；），成交面积达2533万m2(住宅2403万m2，占近95%的份额；其中经济适用房252万m2，别墅高档公寓060万m2；商业营业用房1万m2)，成交金额396亿元（住房374亿元，商业用房1917亿元）；住宅的成交价超过1556元/平方米。存量房住宅成交1400套，共1566万m2，成交额达9760万元，成交均价623元/平方米；商业营业房266件计304万m2，成交金额达3292万元。抵押登记5088万m2，金额达1004亿元，其中住宅2646万m2，金额达324亿元。

4从价格上来看，漯河整体房价不高，2024年涨价幅度较高。

据房管局资料，2024年前三季度的新建商品房销售面积3798万平方米，成交金额516亿元，其中住宅2970套，面积35万平方米，金额478亿元，住宅成交均价13657元/平方米。通过对楼盘实际调查发现，郾城多层均价在1200—1400元/㎡之间；沙南多