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第五章房地产评估

第一节房地产评估概述

第二节房地产价格

第三节房地产评估的成本法

第四节房地产评估的收益法

第五节房地产评估的市场法

第六节房地产评估的剩余法

8/5/2024

学习目标：房地产为人类的生存和发展提供了稳定的生活环境和

生存空间，是人类生存和发展中始终需要努力解决的问题。通过本章的

学习，学生应重点掌握建筑物评估的一般方法，了解在建工程评估的特

殊方法。

课时安排：3个课时

[资料：财政部2006年2月15日《企业会计准则第3号—投

资性房地产》。原相关会计处理方法是通过“固定资产”核算，

而新准则是通过“投资性房地产”核算。]

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第一节房地产评估概述

[资料]

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

1、土地：指地球的表面及其上下一定范围内的空间；

2、建筑物：

是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备等组成的整合体。

3、其他地上定着物：

是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物不可分离，或者虽然可以分

离，但分离不经济，或者分离后会破坏房地产完整性和功能，或者房地产的

价格会明显受到损害的部分，如树木、花草、埋设在地下的管线、设施，建

造于地上的道路、围墙等。

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因此房地产本质上包括土地和建筑物两

部分，但这并不以为着只有土地和建筑物合

成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建

筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，

房地产只是一种统称。房地产可以分为物质

实体和权益两个方面。评估中的房地产是房

地产实体和房地产权益的综合体。房地产评

估实质是对房地产有关权益的评估。

《城市房地产管理法》规定：“房

地产转让、抵押时，房屋的所有权和该

房屋占用范围内的土地使用权同时转让、

抵押。”因此，在房地产评估中，通常评

估房地产的整体价值。

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[资料二]

土地：一般是指地球表层的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。

说明：土地的概念可从不同的角度进行解释：

A、经济学：

马克思《资本论》：

是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象。

英国马歇尔：

土地是指大自然赠与人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）

的空气、光、热、岩石、矿产、水、土壤等自然物质和力量。

B、法学：

《牛津法律大词典》：

土地是指地壳的固体部分以及永久性附加其上的自然物和人工物。

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C、农学：

联合国粮农组织1972年：

土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、

土壤、基础地质、水文和植被，它还包括这一地域范围内过

去和目前人类活动的种钟结果。

D、地学：

我国赵松桥：L=F（N、E、S、T）

其中：L为土地，N为自然因素，

E为经济因素，S为制度因素，

T为时间因素

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一、房地产的特性

决定

土地特性房地产特性房地产市场特性

决定

自然特性：（1）位置的固定性；（2）质量

的差异性（3）不可再生性（4）效用永续性

（一）

土地特性

经济特性：（1）供给的稀缺性；

（2）可垄断性；（3）土地利用的多方向性；

•（4）效益级差性

（二）