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第七节房地产开发经营业务的所得税处理
一、房地产开发经营业务
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始证明。
完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、孰早的原则。
二、收入的税务处理（熟悉）
（一）开发产品销售收入的范围
销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种
基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企
业之外的其他收取部门、单位开具的，可作为代收代缴款项进行管理（客观题）。
（二）收入的实现规则，具体按以下规定确认：
2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在
实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实
现，余款在银行按揭办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到代销单位代销时确认收入的
实现。
（2）视同买断方式委托代销开发产品的。
企业与方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和买断价格中
视同买断企业、受托方、方共同签订的较高者
受托方签订买断价格
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式的。
企业与方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和基价中的
基价（保底价）并实行企业、受托方、方共同签订较高者，企业按规定支付受托方的分成
超基价双方分成方式额，不得直接从销售收入中减除
受托方直接签订销售合同按基价加上按规定取得的分成额
（三）视同销售的确认：
按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管确定。
（四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由、、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一
看房屋性质，二看房屋区域）
房屋性质地理位置预计利润率标准
省、、直辖市和单列市所在地域城
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