阳光股份：房地产估价报告.docx

房地产估价报告

估价报告编号：深国房评字第01041912024050001号

估价项目名称：深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）面积约176,295.50平方米的运营和管理所涉及的改造和装修的市场价值估价

报告

估价委托人：深圳百纳新业商业管理有限公司

房地产估价机构：深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司

注册房地产估价师：李华勇（注册号4420030055）

李婷（注册号4420120218）

估价报告出具日期：二○二四年五月三十一日

1

致估价委托人函

深圳百纳新业商业管理有限公司：

承蒙委托，我公司对深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”项目一至七层整

栋（包括地下室和夹层）面积约176,295.50平方米的运营和管理所涉及的改造和装修的市场价值进行评估，因委托方拟承接深圳市京基百纳商业管理有限公司承租“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理，本次评估目的是为估价委托人承接“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理所涉及的成本支出提供价值参考依据。估价人员经实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用合适的方法进行评定估算，确定估价对象在价值时点二〇二四年五月二十七日的市场价值总价为￥114,515,056元，

大写人民币壹亿壹仟肆佰伍拾壹万伍仟零伍拾陆元整。详见下表：

评估结果明细表币种：人民币

估价对象名称

现状用途

建筑面积（㎡）

评估总价

（元）

深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”

项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）面

积约176,295.50平方米的运营和管理所涉

及的改造和装修的市场价值

商场

176,295.50

114,515,056

深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司

二〇二四年五月三十一日

目录

1估价师声明 1

2估价假设和限制条件 2

3估价结果报告 4

3.1估价委托人 4

3.2房地产估价机构 4

3.3估价目的 4

3.4估价对象 4

3.5价值时点 6

3.6价值类型 6

3.7估价原则 6

3.8估价依据 6

3.9估价方法 7

3.10估价结果 8

3.11注册房地产估价师 8

3.12实地查勘期 8

3.13估价作业期 8

4估价技术报告 9

4.1估价对象描述与分析 9

4.2市场背景描述与分析 10

4.3估价对象最高最佳利用分析 20

4.4估价方法适用性分析 20

4.5估价测算过程 21

4.6估价结果确定 26

5附件..................................................................................................................26

1

1

1估价师声明

我们郑重声明：

1.1注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记

载、误导性陈述和重大遗漏。

1.2估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见

和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

1.3注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价

委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害

关系人没有偏见。

1.4注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T

50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）及《房地产估

价技术指引》（SZDB/Z273-2017）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

2

2

2估价假设和限制条件

2.1一般假设

2.1.1估价报告中所依据的估价对象的权属、面积、用途等相关信息以估价委托

人及相关当事人提供的《估价委托书》、《中熙广场租赁合同》、《沙井京基百纳广场平面图》等资料为准。我们在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假定估价对象的权益状况和面积数据等合法、真实、

准确和完整。

2.1.2我们仅对估价对象的室内外状况进行实地查勘，在无理由怀疑估价对象存

在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定其在房屋安全和

环境污染等方面无重大问题。

2.2未定事项假设

2.2.1本估价项目不存在未定事项假设