南宁市高档商务写字楼全程策划报告.doc

南宁市高档商务写字楼全程策划报告

1.因素分析及市场发展预测

1.1.南宁市房地产市场总体现状分析

1.1.1.南宁市房地产快速增长，供销两旺

数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势，市场交投两旺，其中2000～2004年尤为明显。2004年，南宁市全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47%,销售面积341.57万平方米，增长77.72％。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768

元/平方米，上涨22.91％。（资料来源于南宁市统计局）

南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”，渐入佳境。2004年1～11月，南宁市二手房交易量已达到7034套，同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算，2004

年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。

2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67％，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09％，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38%,其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65％。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外

的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）

1.1.2.市场发展前景预测

根据本公司在广州及珠三角地区10年运作方式的经验判断：南宁房地产将在2005-2006年达到高峰，2007年之后投资开发增长将会放缓，市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，

而同期每年广州经济增长达13～15%）。

1.2.南宁市商务办公物业市场分析

1.2.1.南宁商务办公物业市场外部经济环境分析

办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场受到的影响主

要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发

展速度将对办公楼物业起到决定作用。

从近10年来南宁经济发展的速度及其数据来看，南宁经济发展保持继续稳定的发展态势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增

长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。

2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资

企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。

数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，

特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。

1.2.2.房地产行业环境分析

房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决

定了写字楼市场的起落。

2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼

物业的发展提供了有利的基础。

但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于

商务办公物业市场的稳定。

1.2.3.商务办公物业市场现状分析

1.2.3.1.分布情况

写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建

筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱

全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。

南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国

际城、中鼎?万象空间等等。

该区域所呈现的市