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房地产企业会计核算

第一节房地产企业的经营特点

房地产企业是专门从事房地产开创和经营的企业。房地产包含房产和

地产。不合的房地产企业具有不合的经营模式，但总体上能够划分为以下

两类：

发卖物业模式：经由过程地盘购买、筹划设计、组织施工、落成验收、产

品发卖等五个时期，将开创完成的房地产移交给购买者，并一次性取得发

卖收入。

矜持物业模式：将开创完成的房地产留作自用，经由过程出租、联营、自

营等方法分期取得经营收入。

1992年实施市场经济今后，我国的房地家当获得了迅猛成长，但始终局限

于发卖物业模式，这时的房地产企业仅仅是开创商，买进卖出，企业没有

本身的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了矜持物业

模式，并完成了从开创商向不动产商的改变。这也是本书将企业定位为房

地产企业而非房地产开创企业的缘故。同样，本书所研究的管帐核算不仅

涉及传统的发卖物业，同时也涉及新兴的矜持物业。

一、房地产企业经营活动的重要营业

房地产企业能够将地盘和房屋合在一路开创，也能够将地盘和房屋分别开

创。它既是房地产产品的临盆者，又是房地产商品的经营者。房地产企业

经营活动的重要营业有：

地盘的开创与经营：企业将有偿获得的地盘开创完成后，既可有偿让渡给

其他单位应用，也可自行组织建筑房屋和其他举措措施，然后作为商品作

价出售，还能够开展地盘出租营业。

房屋的开创与经营：房屋的开创指房屋的建筑，房屋的经营指房屋的发卖

与出租。企业能够在开创完成的地盘上连续开创房屋，开创完成后，可作

为商品作价出售或出租。企业开创的房屋，按用处可分为商品房、出租房

、安排房和代建房等。

都市差不多举措措施和公共配套举措措施的开创：房地产企业能够开创能

有偿让渡的大年夜配套举措措施，也能够开创扶植不克不及有偿让渡的、

为开创产品办事的公共配套举措措施。

代建工程的开创：代建工程的开创是企业接收当局和其他单位托付，代为

开创的工程。

二、房地产项目标运作流程

房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包含立项、筹划、地盘

出让或让渡、扶植、发卖或自营等一系列的经济行动，其运作流程重要包

含以下几个时期：

(一)前期预备时期

前期的预备工作重要包含房地产项目标立项筹划审批、设计施工、市

场筹划、地盘出让或让渡等。同时，房地产企业要依照具体情形对投资来

源、扶植方法、经营模式等方面进行具体的筹划和计策决定打算。前期预

备时期是项目运作的重要环节，也是决定项目成败的关键身分。

(二)扶植施工时期

在该时期，房地产企业要依照差不多确信的筹划和设计筹划，经由过

程自建、托付代建、发包等方法完成开创产品的扶植过程，并使其达到验

收标准。该时期是房地产项目运作的中间环节。

(三)发卖或矜持时期

关于发卖物业模式，房地产企业经由过程出售房地产，回笼资金、实

现利润；而关于矜持物业模式，房地产企业经由过程招商、招租、创办企

业等方法，取得房钱或经营收入。

三、房地产企业的经营特点

(一)前期预备时期的特点

开创的前提是取得地盘，今朝重要实施招、拍、挂方法，向当局缴纳地盘

出让金并取得国有地盘应用权证。

房地产企业的开创产品在扶植前须经当局审批。一样企业在临盆产品

或供给办事之前无须报当局审批，具有充分的自立权。而房地产企业在开

工前，要经由过程当局的立项审批和筹划审批。

用地审批要对企业产品的范畴、种类进行审批，取得用地筹划许可证

、扶植工程筹划许可证及施工许可证。

(二)扶植时期的特点

开创过程中受到当局相干部分的操纵。在扶植过程中受到环保、卫生

、城管、建委、地盘治理等行政部分的监控。

开创产品只有经由过程当局的验收才可交付购买者。经由消防审批、

卫生审批、工程验收、落成立案等环节后，开创产品才可上市交易。

市政部分的产品和办事是开创产品的重要构成部分。水、电、热、燃

气、通信等配套举措措施必须达到应用前提，房地产企业的开创产品才能

交付应用。

对产品的设计要托付专业的筹划设计和建筑设计机构来完成。施工要

托付具有响应天资的施工企业来完成。

扶植周期长，投资大年夜。房地产项目标扶植周期一样都专门长，全

部过程往往几年才能全部完成。房地产企业在开创过程中，一方面，须要

投入大年夜量的购地资金；另一方面，开创产品本身的造价专门高，又须

要赓续地投入扶植资金，因而，房地产项目标投资额往往都专门大年夜。

(三)发卖时期的特点