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浅谈房地产开发项目管理存在问题的原因及对策

摘要：针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目

管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，

促使项目进行得稳健有序。

关键词：房地产开发企业、项目管理、问题、措施、意义

引言

房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使

用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工

程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否

可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

1、我国房地产开发企业项目管理中存在的问题

1.1可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得

土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致

规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此

开发风险明显加大。

1.2没有监理，缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要

性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

1.3项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，房地产开发成本控制不

力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。

1.4对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客

服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运

作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致

房地产交易过程中，纠纷不断。

1.5物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导

致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。

1.6各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单

位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工

作水平的提升。

2、房地产开发商项目管理措施

2.1影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：

2.1.1开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应

慢且变更多。

2.1.2事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，

不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难。

2.1.3甲方供料不当。

开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织

设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任

务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少

项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。

2.2房地产开发项目管理的具体流程步骤：

2.2.1加强前期开发管理

房地产开发项目或工程建设前期准备工作管理，实际上是决策阶段的管理工

作。前期准备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应引起高度

重视。

1）要做好前期准备工作，必须对这一阶段的工作有一个充分的认识、充分

的熟悉、充分的掌握，熟悉前期准备工作的内容、程序、操作步骤和管理方法,

掌握前期准备工作的关键环节、控制要点、管理方法，企业和政府之间的平衡点。

2）加强前期准备工作的计划性、时效性，及时消除容易忽视的问题，积极

准备，主动工作。不但对前期工作熟悉,对之后阶段的工作也要熟悉，只有统揽

全局，才能更好的把握局部。才有可能使企业做出正确的决策，才有可能实现高

速、优质、安全、低耗、高效的管理目标。

3）项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市

场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。

2.2.2重视项目规划设计

拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量

的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求

为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑

地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项

目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。

1）加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行

密切的深层次的合作。

2）重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因

此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不

留缺口，并要考虑足够的各种浮