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房地产企业土地增值税的税收筹划探讨

近年来，随着国家对于控制房价上升的趋势及相关政策的不断落实，使得房

地产行业内部的竞争日益激烈。如何在激烈的竞争中站稳脚跟，在减少运营成本

的同时提升经济效益，仍然是每个房地产企业管理者所要考虑的重点问题。特别

是在营改增以来，一系列的政策逐步落实使得房地产企业土地增值税的清算工作

也会存在一系列的问题亟待调整和完善。根据自身的属性，税款支出多少也会影

响甚至决定着企业最终的盈利效果，而土地增值税也是各项税收支出中的关键项

目[1]。对于房地产企业而言，如何在保证合理合法的情况下进行税务筹划，尽

量减缓房地产企业的税收负担，预留出更多的资金，方便企业未来的发展和成长，

仍然是需要考虑的现实问题。

一、房地产企业土地增值税概述及筹划方法

（一）概述

土地增值税是指对于有偿转让国有土地使用权以及土地，建筑物和其他附着

产权，从而取得增值收入的单位以及个人所征收的一种税务。所涉及的单位会包

括各类企业、事业单位，甚至是国家机关和社会群体的组织，而个人会包括个体

的经营者。土地增值税特点是通过转让房地产取得的增值税额作为征税的对象，

因此土地增值税的征税范围相对较广，需要采取扣除和评估等方式来计算增值额，

对于实施超滤累计税率进行按次征收，而具体的纳税时间和方法，会根据不同情

况而定[2]。土地增值税立法的原则是满足当前市场经济高速发展的需求，也能

够有效地加强国家对于房地产企业开发、交易方面的宏观调控，更能够保障国家

土地的权益[3]。

（二）筹划方法

目前，对于房地产企业土地增值税方面的税务筹划有着以下几种方法。

首先，关于土地增值税利息支出的筹划方法。在目前我国房地产企业进行房

屋开发销售过程中，有许多房地产都会采取前期借款的方法进行工程的改造，也

正是因为借款额度较大以及还款周期较长，会产生较多的借款利息[4]。因此，

在内部计算土地增值税费过程中缴纳的税费很容易会因为利息费用扣除方法而

受到一定的影响。房地产企业内部借款利息，在计算土地增值税方面有两种扣除

方法，分别为5%和10%。例如，某房地产企业内部开发时使用的土地支付的费

用及整体项目所需的开发成本合计为基数。借款产生的利息总支出为另一个数额

[5]。因此，若是可以按照房地产开发项目来计算利息支出费用，并且提供证据

得到相关机构证明，可以按照5%进行税费抵扣，否则要进行百分之百的增值税

费用抵扣。这两种税费相等的时候，则说明房地产企业在预算房地产项目开发费

用的过程中，若是单纯的依靠借款，并且利息超过50%，仍然需要对于利息费

用进行支出的记录，便于房地产企业在转让时来更好地计算分摊的利息[6]。除

此之外，也要格外注重银行提供的贷款、结算等一系列证明资料，并且将利息作

为一种单独扣除的支出费用。落实捐款数额不多且利率的费用较低时，可以选择

不将利息费用作为单独项目进行扣除[7]。

其次，土地增值税费用的转移筹划方法。在房地产企业开发项目是支出的费

用从正常的利息基础上，不按照实际费用进行扣除，而实际扣除的费用也需要根

据房地产项目所需的土地及实际的开发项目成本，按照比例来扣除。根据我国相

关政策法规规定，归属于内部支出的费用、落实管理人员工作以及企业内部发送

福利等等，都并非是归属于扣除项目。主要是因为这些项目更不会对于土地增值

税的税收费用产生一定的影响，而一旦内部采用适当人员分配的方法是将这些费

用作为扣除费用的影响，一部分会明显减少土地增值税的纳税费用。例如，某房

地产企业管理者也是该项目的主要负责人，因此只要在不会影响领导正常工作的

同时，参与到项目地建设管理中，则个人支出的一部分费用可以归纳到房地产企

业的项目开发成本中，这样能够增加开发成本的基础上，也能够明显降低缴纳增

值税的税额，也能够达到合理避税的效果。

二、房地产企业土地增值税的税收筹划问题

目前，房地产企业土地增值税在进行税收筹划的过程中，会面临着以下几点

问题。

首先，全面系统的税收筹划体系仍然缺失。主要是因为许多房地产企业内部

的工作人员，特别是财务和税务部门的人员更加侧重于理财角度的工作内容。例

如，在会计领域中，会通过使用会计技巧或者会计分摊等方法，对于税收的筹划

起到一定的节税作用，但是若想更好地发挥出税收筹划的价值，或者是帮助企业

节约更多成本，则更是需要积极上升到未来发展战略的高度上进行税收筹划的改

革。但目前企业内部的税收筹划缺乏系统的设计，很难贴合企业的实际情况，税

收筹划也不再是一个部门或个人的事，而是需要做到自上而下，号召各个部门积