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别墅项目策划书

篇一：别墅项目策划

别墅项目策划别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。

广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好

别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如

某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅

市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。

第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析

分析A:别墅项目特性剖析

别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，

《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改

革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由

少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的

发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做

“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功

能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。

别墅面积标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的

需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖

向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等

要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可

以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占

地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有

一定限制。

未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：

1

（）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和

利用自然环境。

2

（）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和

舒适度。

3

（）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特

的基地环境和室内空间。

4

（）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活

动，丰富社区文

化。

分析B:别墅项目开发的致命陷阱

现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够

重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲

目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全

忽视环境资源和自然景观。

一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或

者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的

别墅降至每平方米XX元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意

义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的

最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公

共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体

现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别

墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本

上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量

较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解

决。分析C:别

墅开发市场背景分析

以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为中国最大港口城

市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计，世界500强

经济集团大多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支

机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深

圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。

目前深圳市场已建和在建项目详情见下表由于别墅物业所面对的

客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。

分析D:别墅项目总体销售状况

目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，

也有个别楼宇发展因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状

况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发现：别墅项目大体销售

尚可（包括尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他

更为优良，其原

因主要是利益于优越地理位置及无与