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北京市住宅专项维修资金使用审核标准

1.总则

1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范

资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、

财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京

建物[2009]836号），编制本标准。

1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住

宅专项维修资金使用审核，适用本标准。

因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施

设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。

2.基本规定

2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑

工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保

修规程》（DB11/641－2009）的相关规定。

《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准

的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备

出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有

部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以

上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、

改造。

2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能

情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑

物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨

论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

1屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解

决的；

2电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时

被责令停梯整改的；

3高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防

泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等

情况，导致供水中断的；

4楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

5专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身

财产安全的；

6消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维

修及更新、改造的。

2.4【鉴定】建筑结构、电梯和对修缮范围有争议的项目，使用专

项维修资金进行维修、更新、改造，应经相关专业部门鉴定并出

具鉴定报告。

3.工程项目范围

3.1地基、基础

地基：支撑基础的土体或岩体。

基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

3.2主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、

梁、板、柱。

3.3防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

3.4保温工程，包括屋面、外墙面保温。

3.5装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装

修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

3.6室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、

围墙、院门。

3.7建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施

等。

3.8电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

3.9电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。

3.10智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控

制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

4.工程维修条件

4.1地基、基础

4.1.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

4.1.2【维修条件】保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋

安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；

基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，

不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

4.2主体结构工程

4.2.1【质量保修期限】设计文件确定的建筑设计使用年限。

4.2.2【维修条件】保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、

变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不

满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固

或整体加固。

4.3防水工程

4.3.1【质量保修期限】不低于5年。

4.3.2【维修条件】保修期满后，屋面防水出现以下情况之一时，

应重做整个屋面防水：

1防水层普遍老化，断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，

漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍

难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

2重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、

水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更

换。

4.3.3【维修条件】保