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购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。

架构：

招商部、营运部、物业部、工程部、

财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研：

招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。

行政：行政管理模式及费用标准

财务：管理模式及费用标准

IT：管理模式及费用标准

企划：管理模式及费用、广告计划标准

物管/工程：管理模式及费用标准

人事/行政：管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预

算。

⑴固定成本；

⑵变动成本；

⑶各种税费；

⑷资产折旧；

⑸其它不可预见的费用等；

⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：

A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；

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B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品

牌商3个月；

C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需

要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，

设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大与业绩稳定，第

4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无

支出而且还可以增加带来收入。

一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收

入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据

淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中

使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。

D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的

折旧分摊期）。

E、前期开办费公摊

4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。

年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）

+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）

+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）

+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)

+资产折旧（如：工程改造分摊费）

+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)

+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3

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+前期开办分摊费等

+其它费用等

-已出租费（如果有已经出租的物业）

5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比

说明：

1楼要承担年度任务总费用的50%左右，

2楼租金为一楼的50%左右，

3楼租金二楼的50%左右，

4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。

B1楼为五楼租金的50%。

例：设总系数为1

6、每个楼层的月租金总额

公式为：

1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12

2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12

3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12

4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12

5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12

B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/12

7、每F每月/元/㎡

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已

出售面积

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公式为：每F每月/元/㎡

=1楼月租金总额/楼层面积

=2楼月租金总额/楼层面积

=3楼月租金总额/楼层面积

=4楼月租金总额/楼层面积

=5楼月租金总额/楼层面积

=B1楼月租金总额/楼层面积

8、优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以

ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或

低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但

各类别铺位租金之与等于本楼层预算总额。如下表：

9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本