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《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿

民法典合同编物业服务合同法条逐条释义解读

《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿

第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务

人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、

环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

【条文要义】

本条是关于物业服务合同的定义和物业服务人范围的规定。1999

年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物

业服务合同。

物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务，业主支付约

定的物业管理费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位，是权

利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托

给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。

业主是建筑物区分所有权的权利主体，业主有支付物业费的义务，物

业服务合同由业主委员会与物业服务人签订，业主委员会由全体业主

选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委

员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担业主委员会签订物业服

务合同的法律后果，负有交纳物业费的义务。

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物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务企业，

是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。

我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条

第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”

其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内

的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的

房管机构，以及其他组织、自然人等。

第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的

内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维

修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同

的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

【条文要义】

本条是关于物业服务合同的内容和形式的规定。

物业服务合同具有强制性内容,物业服务企业的强制性义务有：

不得将义务全部转委托；不得挪用专项维修基金；不得擅自利用共用

部位、共用设施进行经营等。业主的强制性义务有：使用物业不得损

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害业主的共同利益；缴纳管理费及专项维修基金；业主对物业装饰装

修和使用等不得违反有关法律、法规的规定等。

本条第2款规定物业服务合同属于要式合同。《民法典》第469

条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他

形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表

现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表

现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业

服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选

聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

【条文要义】

本条是关于合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上

约束力的规定。

物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服

务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物

业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前

期物业服务合同。”前期物业服务合同是指在物业服务