24中级经济师-经济基础教材精讲班-郑-006.所有权（四）.pdf

（（四四））业业主主的的建建筑筑物物区区分分所所有有权权

1、业主的建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分

享有共有和共同管理的权利。

即业主的建筑物区分所有权：由专有权和共有权两方面构成。

因此权力的客体也包括两个方面即专有部分和共有部分。

2、、专专有有部部分分专专有有权权的的规规定定：：

（1）专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体这种单独所有权在进行登记以后具有与普通的单独所有权相

同的法律效力。权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。

（2）由于专有部分与共有部分的一体性《民法典》规定业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法

权益。

业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及

管理规约外应当经有利害关系的业主同意。

3、、共共有有部部分分共共有有权权的的规规定定：：

（1）共有部分其范围包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等）建筑物的共有部分及附属物（如楼

梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等）。

共有人对共有部分享有的权利包括共有权和共同管理权。

（2）业主有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利同时对共有部分也负有相应的义

务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

4、、由由于于专专有有部部分分和和共共有有部部分分的的一体性业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让

而一并转让。

【【实实例例】】在一个高层住宅小区内李红是其中一位业主她拥有自己的住宅单元这是她的专有部分。根据业主的建筑物区

分所有权李红对自己的住宅单元拥有完全的占有、使用、收益和处分的权利。她可以自由地装修自己的家出租获得收益

或者在需要时出售。

然而李红的住宅单元与整个建筑物的共有部分是一体的比如楼梯、电梯、走廊和消防设施等。这些共有部分是所有业主共

同拥有和管理的。李红和其他业主一样对这些共有部分有使用权同时也有义务参与维护和管理工作。

1.专有部分的权利：

李红对自己的住宅单元拥有专有权利可以行使与普通所有权相同的法律效力。

2.专有部分的限制：

尽管李红对自己的住宅单元有完全的权利但她在行使这些权利时不能危及整个建筑物的安全也不能损害其他业主的合法权

益。例如她不能随意更改住宅的结构因为这可能影响建筑物的安全。

3.共有部分的权利与义务：

李红对楼梯、电梯等共有部分有使用权并且作为业主之一她有权参与这些共有部分的管理决策。同时她也有义务参与共

有部分的维护工作不能因为不使用某些共有设施就拒绝履行维护义务。

4.改变用途的限制：

如果李红想将自己的住宅单元改为办公室或商铺等经营性用房她需要遵守法律、法规以及小区的管理规约并且可能需要得

到有利害关系的其他业主的同意。

应用分析

【36、单选·2011年】根据《物权法》业主将住宅改为经营性用房的除遵守法律、法规以及管理规约外还应当经过

（）同意。

A．有利害关系的业主B．物业管理公司C．业主委员会

D．小区全体业主

【【答答案案】】A

【【解解析析】】根据《物权法》如果业主打算将住宅改为经营性用房除了遵守相关的法律、法规以及小区的管理规约之外还

必须经过有利害关系的业主的同意。这意味着如果改变用途可能影响到其他业主的利益如安全、安静等那么这些业主有

权利对这一变更表示同意或反对。

在这个情况下选项A有利害关系的业主是正确的答案。这是因为业主之间的相互关系和建筑物的共同使用性质要求在进行

可能影响他人利益的变更时需要得到受影响业主的同意。

张三居住在一个高层住宅小区内他计划将自己的住宅单元改为办公室用于经营一家小型咨询公司。由于公司运营可能带来

的访客流量、噪音以及可能对小区公共设施使用的影响这可能会对其他业主的日常生活和小区环境造成一定的干扰。

根据《物权法》张三在进行这样的改变之前除了需要遵守相关的法律法规和管理规约外还必须得到有利害关系的业主的

同意。这意味着张三需要与他的邻居们进行沟通了解他们对于在住宅区内经营公司的看法。

如果邻居们担心咨询公司的运营会影响小区的安静和秩序他们可以提出异议要求张三采取措施减少潜在的干扰或者他们

可以拒绝张三的请求。

如果邻居们同意张三的计划张三还需要确保他的公司运营不会违反小区的管理规定并且要考虑到其他业主的合法权益。

在这个例子中张三作为业主虽然对自己的住宅单元拥