商业预算楼层租金,分解说明.pdfVIP

购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。

架构：

招商部、营运部、物业部、工程部、

财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研：

招商/营运：

招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。

行政：

行政管理模式及费用标准

财务：

管理模式及费用标准

IT：

管理模式及费用标准

企划：

管理模式及费用、广告计划标准

物管/工程：

管理模式及费用标准

人事/行政：

管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。

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⑴固定成本；

⑵变动成本；

⑶各种税费；

⑷资产折旧；

⑸其它不可预见的费用等；

⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：

A、掉铺率20%-30%：

新商场首年开业率一般约为70%-80%；

B、3个月免租期：

一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；

C、市场推广xx8%：

一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较

高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和

业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无

支出而且还可以增加带来收入。一般以年度租金收入为基准（公式为：

年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周（

1、可以根据淡旺季节来分。

2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时

间需持续广告投放需费用）。

D、工程改造分摊：

重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。

E、前期开办费公摊：

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4、年度总收入测算

（均须分摊到楼层租金中去）。

年度总收入

=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）

+固定成本（如：

人力、行政、财务、物管、资产折旧等）

+变动成本（如：

营运、招商、市场推广xx8%）

+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)

+资产折旧（如：

工程改造分摊费）

+年度掉铺率20%-30%，公式为：

年租金收入×（1+20%）；

+3个月免租期，公式为：

（年租金收入/12）×3；

+前期开办分摊费等

+其它费用等

—已出租费（如果有已经出租的物业）

5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比

说明：

1楼要承担年度任务总费用的50%左右，

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2楼租金为一楼的50%左右，

3楼租金二楼的50%左右，

4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。

B1楼为五楼租金的50%。

例：

设总系数为1

楼层

1F

2F

3F

4F

5F

小计楼层面设总

积/㎡系数

200

200

2001

200

200

1000楼层租金

系数测算

4/7

0.5160

0.5100

0.5000

0.5000

0.5000各楼层租

金占比

51.60%

26.32%

13.16%

6.58%

3.29%

100.94%

6、每个楼层的月租金总额

公式为：

1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12

2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12

3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12

4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12

5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12

B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/12

7、每F每月/元/㎡

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套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积

公式为：

每F每月/