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探究银行按揭贷款信贷风险

摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家

的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在

那些银行业在整个金融体系中占据举足轻

重地位的国家，更是如此。在开放的金融市

场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建

立，金融体系更容易受到房地产价格波动的

冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷

风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的

成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨

了如何防范银行体系的房地产信贷风险危

机。

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地

产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由

化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的

国家相继实施了金融市场开放政策和金融

自由化的措施，放松金融管制，国内金融市

场和国际金融市场日益融合。当金融业对外

开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，

整个金融体系更容易受到房地产价格波动

的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构

进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的

放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地

产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波

助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必

然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特

别是在那些银行业在整个金融体系中占据

举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及

其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，

房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成

灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，

19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，

80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪

威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日

本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东

南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因

十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那

些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银

行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊

人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世

承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006

年12月之后向外国竞争者全面开放银行业

务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险

业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，

风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的

由房地产价格波动带来的银行危机，对中国

银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有

着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分

为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松

管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致

信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第

二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素

触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间

可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶

段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，

泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状

况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波

动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押

房地产价格大幅下降和借款人违约率增加

的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；

房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获

得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来

说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产

价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为

住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资

金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房

地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、

相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一

种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，

房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足

值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房

地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借

款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不

足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律

制度造成银行难以收取和处置不良贷款的

抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估

值就越难确定，银行就这些房地产的借款人

所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷

款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地

产完工后，以销售收入或租金收入来支持。

当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财

务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的

可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得

注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房

地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷

款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于

其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关

的统