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财务制度与税务

中惠房地产集团有限公司

2培训提纲财务制度与房地产行业相关的税务知识沟通

3财务制度制订财务制度的目的？

4目的是为了规范财务管理，加强内部控制和经济核算。（钱和物）

5财务管理制度（公司内部管理体系）财务相关文件一、与付款、费用报销相关的发文：1、2005年6月发的“关于重新修改《付款申请提供的必备资料》的函”。2、2005年7月发的“关于公司员工借款的通知”。3、2006年9月发的“关于公司报销费用事宜”。4、2007年2月发的“关于费用报销事宜的通知”。5、2007年8月发的“业务备用金借款管理办法”。

6总结要点:付款申请：申请单填写完整、所附资料齐全、发票合法、付款金额及时间与合同相符。费用报销：报销内容要清晰（交通费）、内容与发票一致、特殊报销要注意（招待费、车补房补，替代发票）、发票要合法。员工借款：借款有审批、一个月内归还。

7二、与合同签订有关的财务发文1、2005年7月发的“签订合同及付款申请须注意事项的通知”。2、2005年9月发的“关于规范付款资料的通知”。3、2005年11月发的“关于启用《反腐倡廉承诺书》的通知”。4、2005年12月发的“关于对外合同使用法定代表人签名章规定的通知”。

8总结要点：合同签订：标准格式、合同拆分及时准确、付款方式注意（提供发票后付款）、银行帐户资料准确。

9与房地产行业相关的税务知识2006年被业界称为“房地产政策年”。中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各个环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。东莞税收方面：所得税征收方式的变化、土地增值税政策变化、印花税增加。

10一、主要税种及税率1、主要税种：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、堤围费、企业所得税、房产税、土地使用税。2、税率：详见税率明细表营业税；

11二、税种介绍：1、营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。建筑业：建筑安装工程作业，主要包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的业务。

12需注意的是：税法规定，建筑业营业税的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，建筑安装企业向建设单位收取的工程价款及工程造价之外收取的各种费用。对于纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。（甲供材料款的发票开具）建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费、材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，应并入计税营业额中征收营业税。（工程奖励款及其他工程价款以外款项）

13服务业：主要包括代理业、租赁业、广告业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、其他服务业。广告业：指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。广告代理业按“广告业”征税。广告业收入是指广告的设计、制作、刊登、广告性赞助收入等，对其应按全额征收营业税。从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。

14销售不动产：包括销售建筑物或构成物、销售其他土地附着物。注意：房地产开发公司销售商品房时，其营业税营业额为纳税人从对方取得的全部价款和价外费用。2、土地增值税：对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

15土地增值税税率：四级超率累进税率级数增值额与可除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035

16举例：某房地产开发公司出售一栋住宅，收入总额10000万元。开发该住宅有关支出为：支付土地价款1000万元，房地产开发成本3000万元，财务费用中的利息支出为500万元，转让环节缴纳的有关税费共计555万元，其他房地产开发费用计算扣除比例为5%，该房地产开发公司应纳的土地增值税。

17计算过程：1）、土地价款：1000万元2）、房地产开发成本：3000万元3）、房地产开发费用=500（利息）+（1000）＊5%=700万元4）、税费：555万5）、从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣