碧桂园拿地投资测算模板 -房地产-2024.pdf

碧桂园拿地投资概算模板表

填写说明

此工作底稿为内部材料，请勿全表传递给其他部门，如兄弟部门需要，可单独提供“利润表”

、“自定义输出表”、“敏感性分析表”等结论表。

一、版本说明

此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析，不做深入详细分析用。（也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用）

二、主要思路

1、对目标地块，根据预估粗略的规划（产品及货量），研判对应的销售周期、预期价格，配比之预估成本费用，计算

预期的粗略利润以及现金回笼情况，帮助地块分析决策。

2、现金回笼的各项假设：假设首年土地款及开发成本为集团投入资金，暂不考虑项目贷款结果，以此计算目标地块首

年销售回笼集团投入资金的对比情况。

3、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。

三、表格关系

1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表：

a.基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等；

b.输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容；

c.敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。

2、基础表含：初步规划表、销售预测表。

3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。

4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。

四、具体的使用说明

1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；

已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除。

2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货

量的销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入

面积不一致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别）

3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积

、价格等用面积来表示，不要用个数表示）

4、利润表：E142：N143区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各

业态预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。

在D2单元格处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算

单位；“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税

局对各产品的土地增值税预征率。

5、现金回笼表：此表全部自动计算。若C20单元格为“NOTPASS”，则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写

正确。

6、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印

格式已设好。

7、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加

额；G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟

【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。

8、售价敏感性分析：仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表，G4为售价变动的幅度，G5为按原销售价格上浮（

或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；F6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-

P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正

比】后将在第9行以下显示结果。

9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此

，G4为成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性

指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏

感性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行

以下显示结果。