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住宅项目成本复盘案例

一、工程项目运营基本概况说明

（一）项目主要施工范围：业主提供的所有施工图纸内所显示的土建、安装等。

（二）项目主要经营情况：

序号

项目主要经营指标

数据情况

备注

1

项目结算额

3609.29

2

累计实收款

3609.29

3

工程款回收率

100.00%

4

项目预收益率

5.00%

5

项目实际收益率

-63.23%

不含预收益

6

项目实际收益额

-2282.33

不含预收益

（三）业主结算情况：

2021年6月已上报业主结算并完成成本锁定工作。过程中与业主第三方审计单位多次进行对量、计价等结算审核工作，且业主人员多次更换，无人确权，导致结算工作推进缓慢。后利用该项目二期的推动工作，业主于2018年8月签订最终版结算协议书。

（四）项目分包、分供的成本锁定及结算工作情况：

项目共签订合同59家，其中分包23家、租赁8家、分供28家，已

完成结算39家，剩余分包分供结算书均已上报。项目2021年8月12日

完成成本锁定，锁定金额5891.62万元，预收益-63.23%。二、项目收益分析及总结：

（一）从项目管理角度进行分析：1、投标情况：

省建筑工程费用计算规则中安全文明施工费为3.12%，而合同中约定安全文明施工费按2%计取，规费损失1.12%。在年消耗量定额中，土方、防水、保温、泵送、套筒等传统高收益分项工程被甲方单独批价或从我司施工范围内摘除直接发包，而亏损的二次结构砌筑基本由我司

施工完毕，导致收益低，支出高。

2、分包分供选择、过程管理及结算情况：

项目分包分供资源匮乏，除地材外未发掘新的分包分供单位，多采用本大项目部其他项目用过的资源，导致分包分供单位恶意抬高价格进行施工。分包分供的选择虽都经过项目部与公司两级评审，但大部分资源还是项目高层一言堂的结果，商务对资源把控不大，对项目的成本没有起到控制的作用。

3、成本指标管控情况：

序号

指标名称

计算公式

指标

备注

1

主体结构人工平米指标

主体结构分包结算价格/建筑面积

122.47

2

钢筋盈余率

（钢筋业主结算量–钢筋实际使用量）÷钢

筋业主结算量×100%

/

材料甲供

3

混凝土盈余率

（混凝土业主结算量–混凝土实际使用量）

÷混凝土业主结算量×100%

/

材料甲供

4

大型机械平米指标

大型机械结算价格/建筑面积

45.22

5

周转架料租赁平米指标

周转架料结算价格/建筑面积

78.84

6

模板木方平米指标

模板木方材料费/建筑面积

106.61

7

临设费用占比

临设费用（含人工费）/项目总成本

17.24%

8

水电费平米指标

水电费/建筑面积

10.91

9

管理费占比

管理费用/项目总成本

18.51%

10

资金成本占比

资金费用/项目总成本

5.92%

大型机械、周转架料、模板、木方等主要平米指标偏高，主要原因由于项目前期没有做好施工进度计划安排，没有对场区进行规划，导致现场施工机械运行效率过低，材料周转率低；

进场模板木方价格过高（模板材料费68元/㎡，木方2200元

/m3），且现场停工后未有效周转，成本无法得到有效摊销，成本加大；

项目前期开工面积较少，但是投入了大量的管理人员，未能对人员进行合理规划；

业主招标施工面积与实际施工面积差异极大，项目人员按全面

分包项目收入（元

分包项目

收入（元）

成本（元）

收益

收益率

一构劳务

-69.55%

二构劳务

-92.23%

合计

-77.55%

砌筑工程支出273元/m3，收入121.8元/m3，此项亏损约24万元；

外墙抹灰工程业主结算扣除管理费利润后为6.83元/㎡，而劳务结

算金额为22.5元/㎡，亏损约30万元；

劳务结算中包含61.2万元的食堂资料费用，价格过高。合同内容混乱导致是亏损的主要原因。

5、材料成本情况：

项目钢筋、商砼均为甲供，自施部分仅二构材料及部分辅材，亏损主要原因是项目现场制作大量预制道路，支出约63.5万元，此部分无对

应收入；项目采购约40万元“山型卡”，“步步紧”等模板支撑材料，此部分费用本应由劳务单位承担；但最终由项目自行支付。项目零星材料采购高达59.9万元。

6、措施费用情况：

合同为定额计价，措施费执行240元/㎡包干计算。实际结算

中由于项目中途退场，措施费收入按形象进度比例折算约163.28元/㎡，

而实际支出约324.37元/㎡，单项亏损1066.58万元，是项目亏损的主

要原因。另外，项目首层设计为车库，但层高仅2.19米，根据建筑面积

计算规范仅能计算一半建筑面积，损失约50万元。

项目对业主能力及开发计划了解不足，对配模方案无优化，进场后盲目按照整体施工规模进场