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万科A价值投资分析

一、公司基本情况

公司简称：万科A证券代码：000002上市时间：1991年1月

当前行业及主营业务简述：房地产行业，城市主流住宅市场

上市初总股本〔万股〕：4133上市初流通股〔万股〕：1733

最新总股本〔万股〕：1100676〔一季度〕最新流通股〔万股〕：1098990

二、企业创业历程及基本特征简介〔限1000字以内，关注经营理念

和模式、重大事件、管理创新、发展战略等〕

万科企业股份成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证

券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，

目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计

53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现

销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售

规模持续居全球同行业首位。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平

回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过标准、透明的企业文化和稳健、

专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受职工、最受合作伙伴欢迎，

最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中

国最受尊敬企业”称号。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业

第一个中国著名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到

各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个

专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认

证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家

聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

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三、行业分析及公司竞争优势分析：〔限3000字以内，包括但不限于：

1.宏观经济及产业政策对公司经营业务的影响；

7月PMI为50.3%,比上月上升0.2个百分点,二季度GDP7.5%,经济下行压力

较大。政策将通过扩大投资和增加消费,实现稳增长、调结构的目标。短期内私

人部门投资动力不足,房地产和政府基建投资仍将是对冲经济下滑重要手段。6

月份CPI同比上涨2.7%,通胀处于可控水平,新增外汇占款减少,广谱利率的上行

压力预示三季度流动性中性偏紧。受楼市传统淡季和房贷优惠减少的影响,7月

库存去化明显减慢,一二线城市为主的多数城市成交下稳中有降,成交价格继续

上涨。1-6月商品房销售面积和销售额分别同比增长28.7%和43.2%,增幅将上月

分别下降6.9和9.6个百分点。7月份,百城价格指数环比上涨0.87%,同比上涨

7.94%。1-6月房地产投资和新开工增长20.3%和3.8%。已披露中报的地产公司

营收和净利润增速分别增长16.3%和29.2%比去年同期提高13个和19个百分点,

毛利率39.3%,稳中有降;资产负债率降至65%。

中国人民银行:自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,取消

金融机构贷款利率0.7倍的下限。个人住房贷款利率浮动区间不作调整,继续严

格执行差异化的住房信贷政策。在利率市场化的背景下,短期来看,由于房贷利率

保持不变,对房地产市场的影响不大;但是,长期来看,利率市场化后,将使得银行

贷款成本与信托竞争,有利于降低房地产商的融资成本。因此,在利率市场化定价

后,优质的公司会获得更多的低成本资金,而质地比较差的公司融资成本难以下

降,低风险的商业地产公司也将受益。作为龙头企业的万科，必定能在利率市场

化下占据有利地位。

2.整个行业产值占GDP比重值，比照成熟经济国家合理值应该是多

少等；

2012年，中国GDP为519322.1亿元，房地产行业29005.5亿元，房地产行

业占GDP的比重为5.585%；2013年一季度