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智慧园区开发运营产业研究报告

中新集团

中新集团（601512.SH）

日期2022/11/18

日期

2022/11/18

当前股价(元)

8.25

一年最高最低(元)

11.20/7.71

总市值(亿元)

123.66

流通市值(亿元)

65.79

总股本(亿股)

14.99

流通股本(亿股)

7.97

近3个月换手率(%)

16.53

股价走势图

中新集团 沪深300

24%

12%

0%

-12%

-24%

-36%

2021-11 2022-03 2022-07

数据来源：聚源

园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展

——公司首次覆盖报告

齐东（分析师）

qidong@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，给予“买入”评级

中新集团在布局上紧紧围绕国家“新型城镇化”、“长三角一体化”战略和“一带一路”倡议，在业务端优化了“一体两翼”的发展格局，以园区开发运营为主，同时强化了产业投资和绿色公用业务两翼业务，通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实现高水平产城融合。我们预计公司2022-2024年归母净利润为15.5、19.2和23.7亿元，对应2022-2024年EPS为1.03、1.28、1.58元，当前股价对应PE为8.0、6.4、5.2倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

战略布局长三角，产城融合园区与区中园同扩张

在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，区位优势明显。公司南通、滁州、嘉善、苏银4个大型产城融合园截至2022H1总投资额超过350亿元，同时中新昆承湖园区已经签约，未来产城融合园开发业绩有望持续释放。在区中园方面，公司在建拟建面积达135万方，未来拓展规模不低于50万方，区中园规模也将稳步提升，未来有机会通过REITs进一步扩张。

新扩多平台探索绿色公用业务

中新集团依托中新公用发展新能源业务，力争达到3年2GW的分布式光伏电站持有规模，并成立中新春兴、中新绿发和中新旭德作为绿色公用新能源发展平台。截至2022H1公司已完成项目投资运营36个，在建项目9个，业务覆盖长三角及陕西、福建等地，与多家园区内外知名企业签约服务。

多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能

公司目前主要有基金投资和科创直投两种模式，布局科创及新兴产业投资。截至

2022年6月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约30亿元，拉动基金落地规

模超500亿，其中落地苏州工业园区的规模超200亿元；所投基金累计返投苏州

工业园区及各产城融合园区项目约82亿元，拉动项目总投资约314亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高。

指标2020A2021A2022E

指标

2020A

2021A

2022E

2023E

2024E

营业收入(百万元)

3,414

3,917

4,419

5,246

6,277

YOY(%)

-35.7

14.7

12.8

18.7

19.6

归母净利润(百万元)

1,307

1,522

1,546

1,920

2,369

YOY(%)

20.7

16.4

1.6

24.2

23.4

毛利率(%)

64.2

59.9

58.2

61.0

63.5

净利率(%)

38.3

38.9

35.0

36.6

37.7

ROE(%)

10.8

12.2

11.6

12.6

13.5

EPS(摊薄/元)

0.87

1.02

1.03

1.28

1.58

P/E(倍)

9.5

8.1

8.0

6.4

5.2

P/B(倍)

1.1

1.0

0.9

0.8

0.7

数据来源：聚源、开源证券研究所

开源证券

开源证券

证券研究报告

公司首次覆盖报告

公司研究

目 录

1、立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业 4

、深耕园区运营，推动产业发展 4

、中新两方财团注资，品牌输出园区载体 5

、园区开发运营为主业，两翼业务不断发展 5

2、园区业务：产城融合园区与区中园同发展 6

、扎根苏州工业园，园区发展稳中向好 6

、战略布局长三角，产城融合园运营良好 7

、以产为核，区中园业务资产优质 9

3、两翼业务协同联动，产业投资和绿色公用齐发展 10

、多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能 10

、绿色公用服务园区发展需求，新扩多平台探索新能源业务 12

、中新绿发：新能源业务的核心投资发展平台 13

、中新春兴：专注于分布式光伏电站等新能源项目 14

、中新旭德：定位于新能源投资建设 15

4、毛利率保持稳健，首登债券融资市场 15