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论住宅小区地下人防车位的权属问题

关键词住宅小区地下人防车位车位权属

作者简介：刘佳璐，宁夏大学政法学院硕士研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2????????????????????????????文献标识码：A????????????DOI：10.19387/ki.1009-0592.2020.03.309

一、住宅小区地下人防车位的概述

（一）住宅小区地下人防车位的含义

住宅小区地下人防车位就是指在建造一个住宅小区时，开发商将小区的地下部分开发为人防工程，同时在该人防工程上建造停车位，平时用于停车，战时用于人防工程的场所。根据《人民防空法》第二十二条的规定，可以看出人防工程属于住宅小区法定的配套措施。从特征来看，地下人防车位兼具平时停车，战时防空的双层作用，同时也兼具战时防空功能和法定配件的双重特征。

（二）问题的提出

笔者通过搜索有关人防地下停车位纠纷的案例梳理发现在司法实践中问题有以下几点：

1.关于地下人防车位权属的问题

通过梳理案例，可以看出，住宅小区地下人防车位权属的问题是争议的核心。由于《物權法》和《人民防空法》等法律规定中并未对住宅小区地下人防车位的归属权作出规定，所以在实践中对此的裁判观点也不一致。大致存在以下三种观点：第一，认为地下防空停车位的所有权归国家所有，如在张某等与济南某房地公司买卖合同纠纷一案①中，两审法院均认为涉案人防车位属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、买卖、侵占，投资者对于该车位只享有收益权。第二，认为地下人防车位的收益权归投资者所有。这种方式并未明确车位的所有权归谁所有，而只是对该车位的收益权进行了认定。第三，认为地下人防车位的收益权归投资者或全体所有。即开发商必须举证证明地下人防车位的建设成本并未分摊到商品房的销售价格中，否则该车位的收益权就应当由全体业主共同享有。

2.关于处分地下人防车位使用权的合同效力问题

关于签订处分地下人防车位使用权的协议，不同法院对该协议的效力认定不同，有的法院认为开发商享有地下人防车位的收益权，双方签订的协议合法有效。②有的法院认为地下人防车位为人防工程，归国家所有，开发商无权对该车位进行处分，双方签订的协议无效。③合同作为当事人之间权利义务的基础，具有十分重要的地位，各个法院对其效力的认定存在差异，不利于保障当事人的权益，会造成认知混乱。所以无论从社会公平的角度出发，还是经济效率的角度出发，明晰地下人防车位的权属及合同效力问题是十分必要的。

二、立法现状及存在的问题

（一）立法现状

1.法律法规没有规定

《物权法》中第七十四条，虽规定了车位、车库的所有权，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但并未细分具体类型。其余相关的一些规定只是对建设用地使用权和国防资产的权属、划分等内容进行了笼统的规定，并未在《物权法》中找到明确的关于住宅小区地下人防车位权属的规定。

在《人民防空法》第五条鼓励修建人防工程，在平时，投资者对该人防工程享有管理、使用、收益的权利。但在整部《人民防空法》中，并未提及该人防工程的权属问题。同时，该法也并未将确认的投资者的管理、使用、收益的权利进行细化，具体该如何行使，边界是什么等问题均未涉及。

2.部门规章

《城市地下空间开发利用管理规定》在我国之前确定了“谁投资，谁受益”的基础上，结合实践中出现的问题，又添加了一条“谁所有”的原则，④即确定了谁投资，谁所有的原则。但学界对投资者的界定存在争议，一种观点认为此处的投资者就是开发商，另一种观点认为如投资建设地下人防车位的成本囊括在商品房的成本中，车位的所有权应当随着房屋的卖出，转移给全体业主所有。

3.地方性法规、规章及规范性文件

各个地方对人防车位的规定并不一致。如上海市明确规定了人防工程的投资者可以取得其所有权，并且可按照房地产登记的相关规定，对其投资的人防工程进行产权登记。而江西省则规定不许长期买卖或出租防空地下室，只允许短期租赁，并限制租赁期不超过五年。

（二）存在的问题

1.上位法缺失

通过分析发现法律法规中对地下人防车位权属的问题并未涉及，这种上位法的缺失，导致下位法的规定混乱，随着生活中有关地下人防车位的纠纷越来越多，也使得在司法实践中对该类的判决不一致，导致了司法适用的混乱，既浪费了司法资源又影响司法公信力。

2.下位法之间互相冲突

由于上位法的缺失，而实践中此类问题和矛盾不断增多，面临的实际问题需要解决，所以地方为了解决问题，便会制定相应的地方性法规等来填补上位法的空白。但通过上述相关规定的分析可以看出，每个地方的规定都不尽相同，如上海市明确规定地下人防车位归投资者所有，与此相反的是北京市指出人防车位的所有权属于国家。下位法之间的冲突，显然造成了司法适