基于内控导向的房地产成本控制.docx

?

?

基于内控导向的房地产成本控制

?

?

摘要：房地产企业对成本进行控制可以在最大程度上提高自身的经营业绩，而内部控制对成本控制有着十分重要的影响。本文阐述了内部控制与成本控制之间的关系，分析了加强成本控制对房地产企业的影响，研究了基于内控导向的房地产成本控制。

关键词：内部控制；房地产企业；成本控制

1.内部控制与成本控制之间的关系

1.1内部控制与成本控制有相同的目标

内部控制可以有效地提高企业的营运效率，使企业在有需要时可以快速充分的利用各种资源。企业的内部控制可以从内部环境、风险评估、活动控制、信息沟通和内部监管这几方面共同进行。在内部控制的过程中，离不开效率和风险这两个词。成本控制的主要作用对象是影响成本的因素和条件，进而实现企业的成本管理目标。如果一个企业内部环境稳定，可以有效地控制成本，就可以明显的提升企业的营业业绩，一旦企业内部环境发生巨大的变化，也能够有效的避免部分亏损，在行业整体不景气时，也能够更好的控制收支平衡。内部控制和成本控制都属于企业内部管理方面，他们的侧重点虽然不同，但最终都可以提高企业的营业效率，帮助企业规避风险。

1.2内部控制与成本控制相互促进

对于现在的企业来说，有一个健全的内部控制制度可以提高他们在市场上的竞争力。尤其是房地产企业，完善的内部控制可以有效的维持企业正常运行，还可以在资金充分发挥作用的同时促进企业的发展。企业运营中的各个方面都需要内部控制参与进来，这样对企业的长久发展有着十分重要的意义。在长期的实践过程中，我们通过总结经验教训获得了许多关于内部控制的理论和方法，为企业实施各项举措提供了强有力的支撑。相比于内部控制，成本控制的侧重点在于企业产品的生产过程，重点关注的都是与成本相关的信息，很少会涉及到其他方面。内部控制有较强的全局性，而成本控制却十分的细致，二者相辅相成。以内部控制为基础，其可以从全局出发来控制成本，企业的成本受到了控制，也可以促进内部控制更加完善。

2.房地产成本控制存在的问题

2.1房地产收入确认极为复杂

目前，我国房地产的销售模式主要由先开发建设再销售和先签订购买合同在开发建设这两种。先开发建设，再进行销售这种经营模式会导致企业存在开发周期较长、资金投入较大等问题。因此，在实际销售的过程中，许多房地产企业都应用了分期付款或预售等手段，同时应用多种销售方法，使得企业的收入极为复杂，增加了企业成本控制的难度。为了解决这一难题，国家也出台了一些房地产企业的会计制度，虽然对成本控制有着十分正面的影响，但在实际操作过程中是难度较大，一些规定不能发挥出相应的作用，成为了一句空话。

2.2房地产成本与售价不配比

房地产行业存在着开发周期长这一特性，这就导致企业不能在短时间内收回成本，投入的资金和产出之间存在着严重的不配比情况。首先，房地产行业短期需要投入大量的资金，一般情况下项目施工时间较长，预收款不能被确定为企业的实际收入，这给房地产企业的配比原则带来了较大的困难。其次，房地产的使用性决定了不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋销售价格存在差异，影响销售价格的因素较多，如果企业在进行成本核算时，没有将房屋的楼层朝向户型等问题考虑进，那么计算出来的结果并不适用于实际。

2.3收益评价指标不到位

通过总结长期以来的房地产企业会计年报工作经验，我们可以发现房地产的业绩有较大的波动性。以前房地产项目在建设阶段可能存在着许多的问题，在验收出售以后，许多的预收款项都被确认为企业收入，这样长时间的持续下去，就会影响企业的业绩评价指标，难以真实全面的反映出企业的真实经营情况。因此，在分析企业业绩指标的过程中要进行深入分析，不能以一项指标的好坏来衡量企业的业绩和潜力，要全面客观的对企业的综合能力进行评估。

3.基于内控导向的房地产成本控制

3.1加强成本预算控制

企业在进行各项经济活动和管理活动时离不开内控导向，成本控制也是内控导向的一个重要方面，它包括了企业的资金筹备、设备采购、商品销售、生产管理等方面。一个房地产企业想要做好成本预算，必须要有详细的预算编制，定好企业内各部门的业务指标，在由监管部门进行管理。针对房地产行业的实际情况，企业可以应用年度制的预算管理方式。在实际的工作过程中可以结合企业的实际资金状况做出年度预算规划。企业中的各部门都应真实的向上级部门反映情况，这样有利于企业执行预算规划，使企业可以高效、合理的运营下去。

3.2完善资金管理体系

房地产是一个高投入、高回报、高风险的行业，因此，充足的资金对于企业的发展来说非常的重要。想做好房地产成本控制，企业应该在资金管理方面坚持内控导向，这样有利于将风险控制在一定范围内，企业也可以有效的管理和安排资金的使用情况。企业如果可以很好的控制资金，就可以减少预收时间，这样可以有效地提高企业的资金流动效率，降低了企业资金方面