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重庆市渝中区雍江御庭小区更换物业服务企业方案

为顺利开展重庆市渝中区雍江御庭小区(下称“本小区”)更换物业服务企业的工作，确保更换工作合法有序，实现本小区物业服务平稳过渡和稳定管理，最大限度维护广大业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《重庆市物业管理条例》等相关法律法规的规定，制订本方案。

一、开展更换物业服务企业的法律法规依据

本小区迄今为止尚处于前期物业服务阶段，本次更换物业服务企业适用国家和我市关于前期物业阶段的相关法律法规，包括但不限于以下法律法规条款：

(一)《中华人民共和国民法典》第二百八十四条第二款：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

(二)《中华人民共和国民法典》第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。“

(三)《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

(四)《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款：“业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。”

二、更换物业服务企业的方式

本着公平、公正、公开和充分竞争，择优选择的原则，此次将采用公开选聘的方式产生新物业服务企业。

三、本次公开选聘更换物业服务企业的基本要求

(一)为保证本小区总体稳定和较好服务品质，本次公开选聘采用限价选聘，住宅物业服务标准和收费原则上依照《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单(2024年版)》,超四级物业服务收费标准实行限价。各物业形态的物业服务费标准(限价)如下：

1、住宅物业：原则上依照《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单(2024年版)》,高层住宅超四级物业服务的收费标准不高于2.5元/平方米·月，别墅住宅若要高于高层住宅收费标准，原则上收费标准不高于高层住宅的20%;

2、商业物业：不高于9元/平方米·月；

3、产权车库(车位)管理费：不高于70元/个·月；

4、小区公共收益扣除合理成本后归业主所有，物业服务企业提取的管理服务费(含成本及报酬)比例不高于所得收入的25%。

以上表述中“不高于”均含本数。公共能耗费已计入住宅物业服务费，不另行收取。

(二)参与竞聘的物业服务企业资格条件如下：

1、具有独立承担民事责任的能力；

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5、参加本次竞聘活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6、法律、行政法规规定的其他条件。

四、选聘人

本次公开选聘的选聘人为重庆市渝中区雍江御庭小区第一届业主委员会。

五、选聘代理机构及相关费用

为保证选聘工作的合法性与规范性，选聘人决定选聘第三方机构为选聘代理，负责本次选聘物业的专业服务工作。

根据相关规定，选聘代理费用由成交人或成交候选人承担。

选聘代理机构负责完成下列工作：

(一)为选聘人选聘新物业服务企业提供政策和技术咨询，协助处理相关问题；

(二)编写、发布选聘公告；

(三)编写、制作和发售选聘文件；

(四)解释选聘政策，答复相关咨询，协助选聘人发布答疑、补遗文件；

(五)办理评审专家的选取工作，组建评审委员会；

(六)接受竞聘文件，组织竞聘文件开启会议、评审会议，公示评审结果；

(七)协助选聘人确定成交人，发出成交通知书；

(八)整理、移交相关选聘资料。

六、选聘文件的编制和确认

选聘人在广泛征集和听取业主意见的基础上，提出选聘要求或条件。选聘代理机构根据选聘人提出的要求或条件编写选聘文件。选聘文件经选聘人审核完善后书面签字确认。

七、竞聘文件开启与评审

竞聘文件开启与评审会议依法按选聘文件规定的时间和地点进行，会议由选聘代理机构主持。

选聘人和竞聘人代表、监督人、选聘代理机构工作人员出席竞聘文件开启会议。

评审工作由评审委员会负责。参照相关法律法规规定，本次选聘工作的评审委员会由四名评审专家和一名选聘人代表组成。评审专家由选聘人或选聘代理机构从具备物业管理评标资格的专家中选取。

竞聘文件开启与评审会议的监督人由渝中区化龙桥街道办事处派员担任。

八、成交方式与合同签署

(一)本次选聘采用综合评分法进行评审。评审委员会按照选聘文件规定的评审标准和评分办法，分别对各竞聘人递交的竞聘文件进行评分，最终按综合得分由高到低排序，推荐出不多于三名的成交候选人。

(二)选聘人根据评审委员会的评审结果，与排名前两名的成交候选人根据选聘文件的规定与其洽谈物业服务合同。

排名前两名的成交候选人及拟与其签