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中央空调设备维护维修保养

一目的1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系

统设备正常运行。二范围2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维

护维修保养工作。三职责3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。

4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。5、

工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。四

维护保养6、维护保养周期、内容及方法序号设备名称周期维护保养工作内容及

方法12离心机组(外包)螺杆机组(外包)月保养检查冷水机组，调整安全控制装

置；检查控制装置的运行；检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查

回油系统、油槽、油加热器和温度；检查电机和启动器的运行及测试所有运行控

制和安全控制功能；记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，时进行机

组检修；根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值；记录和报告要求的备件，

提供检修、保养报告；设备清洁卫生。12离心机组(外包)螺杆机组(外包)年保

养检查压缩机-电机组件，测量绝缘电阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装

置的定位状态；检查联轴器；检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润

滑需要润滑的部位；根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检

查油泵、密封和油泵电机；检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、

过滤器与电磁阀等；清洁接触器，时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；

检查过载装置，并取油样检查；检查运行启动器，状态指示灯；检查控制面板所

有接线端并拧紧；检查显示数据的精度和设定值；检查水流开关的控制情况；根

据需要检查与清洗管束（注：通炮）；进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补

充制冷剂；机座除锈油漆。3冷却水塔月检查设备是否有异常噪音或振动；检查

自动补水阀运行状况；检查并调整排污系数；检查并调整风机传动皮带张力；检

查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷水盘、过滤器；清理设备卫生。半年检查

风机轴承固定环并加固；检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻；风机轴承、电

机轴承加润滑油；润滑电机座，调整螺丝；手动阀、电动阀加牛油；控制柜各连

接点紧固。年管路、基座除锈、油漆；检查或更换导流板填料；检查保护层，按

照要求进行清理、重新涂刷；检查漏点，补胶。4板式热交换器半年检查进、出

口水温度、压力表；过滤网清洗；保温层检查；板式换热翅片检查、清理；检查

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保养所有附属阀件。56风柜机新风机月检查设备是否有异常噪音或振动；检查、

测试、调校冷冻水控制阀；检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；检查冷冻

水进、出水温度表、压力表；检查控制柜；检查并调整传动皮带张力；设备机房

地面清洁卫生。4个月清洗空气隔层过滤网；热交换翅片清洗；冷冻水控制电阀、

手动阀加润滑油；传动皮带检查调整或更换；电机轴承加润滑油；电机绝缘测量，

控制柜各连接点紧固。78冷却水泵冷冻水泵月检查设备是否有异常的噪音或振

动；检查进、出水压力表、阀门；检查运行电流、电压；检查联轴器各连接点；

清洁卫生。季度轴承、电机加注或更换润滑油；过滤网清洗；控制柜各接点紧固；

电机绝缘测量；水泵轴承防漏密封圈检查或更换；检查现有生锈部件，根据需要

进行除锈、油漆。9三菱VRV分体空调季度空气净化滤网清洗；蒸发器翅片冷凝

水盘清洗；检查设备运行是否有异常的噪音或振动；检查室内外机组风机轴承、

电动机；绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度；机体清洁，

机座除锈、紧固。10风机盘管半年空气净化滤网清洗。两年翅片清洗；冷凝水